房产投资价值分析(精选5篇)
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房产投资价值分析范文第1篇
【关键词】 投资性房地产； 公允价值计量模式； SWOT分析法
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。由于投资性房地产在用途、状态、持有目的等方面与作为生产经营场所和用于销售的房地产有显著区别，2006年的《企业会计准则——基本准则》规定，企业应将投资性房地产作为一项资产单独计量，并在满足特定条件的情况下，允许采用公允价值计量模式对其进行后续计量。据《我国上市公司2010年执行企业会计准则情况分析报告》显示，截至2011年4月30日，拥有投资性房地产的833家上市公司中，27家上市公司采用了公允价值模式计量投资性房地产，占比3.24%。说明新准则实行五年来，我国企业对投资性房地产公允价值计量仍然保持谨慎态度。公允价值计量模式与成本模式相比有怎样的差异，公允价值计量模式处于怎样的运行环境，企业应采取什么对策做好投资性房地产公允价值计量工作，本文应用SWOT方法对以上问题作简要分析，期望对准则制定者、监管机构和企业完善会计政策有所裨益。
SWOT分析方法是一种发展战略分析方法，它最初用于企业战略分析，包括分析企业的优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）和威胁（Threats），然后用系统的思想将这些似乎独立的因素相互匹配起来进行综合评价，使得企业战略计划的制定更加科学全面。SWOT方法是一种结构化的平衡系统分析体系，它自形成以来，被广泛应用于企业战略研究与竞争分析，成为战略管理和竞争情报的重要分析工具。现在，SWOT分析以其显著的结构化和系统性的特征被广泛应用于许多领域。本文选用SWOT分析法分析公允价值计量模式，优劣势分析主要着眼于公允价值计量模式自身的特点及其与成本模式的比较，而机会和威胁分析将注意力放在外部环境给公允价值计量模式应用带来的影响上，最后将内部分析和外部分析结合起来，提出完善公允价值计量模式的政策建议。
一、公允价值计量模式的优势S（Strengths）
（一）公允价值计量模式能够客观反映投资性房地产的现时资产状况
投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，它直接面向需求市场，具有投资额大、投资回报周期长和投资风险大的特点。由于投资性房地产用于赚取租金或增值收益，采用公允价值计量模式可以及时反映其资产状况和盈利能力，提高会计信息的及时性和相关性，帮助财务报表使用者作出正确的经济决策。
（二）公允价值计量模式有助于改善企业财务指标
投资性房地产准则前，企业将投资性房地产划分为固定资产或无形资产，按照资产取得成本进行初始计量，按期计提折旧或摊销。采用公允价值计量模式后，投资性房地产的账面价值调整为公允价值，前期计提的折旧或摊销予以转销。一方面，由于我国房价总体趋势为在波动中上涨，多数企业采用公允价值计量模式后，投资性房地产账面价值和企业所有者权益同时增加，降低了企业的资产负债率，提高了企业的融资能力。另一方面，由于公允价值计量模式不再计提折旧或摊销，不确认业务成本，即使在投资性房地产公允价值不变的情况下，企业当期利润总额也会增加；若是投资性房地产价格上涨，由于公允价值上升，确认的公允价值变动损益会使利润总额上涨幅度扩大。因此，公允价值计量模式的运用能够改善企业经营业绩，润色财务报表。
二、公允价值计量模式的劣势W（Weaknesses）
（一）公允价值计量模式的应用条件严格并存在一定的执行成本
投资性房地产准则规定，采用公允价值计量模式计量投资性房地产，应当同时满足下列条件：1.房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值作出合理的估计。准则还规定，同一企业只能采取一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。因此，有确凿证据表明企业所有的投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可采用公允价值计量模式。由于企业拥有的投资性房地产可能处于不同的地理位置，房地产交易市场的活跃程度不同，并非所有的投资性房地产都可以达到准则要求；又由于企业财会部门的资源有限，一般需要委托专业资产评估机构参与公允价值评估，这就给企业带来一定的成本负担。
（二）公允价值计量模式会计处理过程相对复杂
税法规定，资产在持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，资产折旧可以计入企业生产成本。投资性房地产采用公允价值计量模式后，资产的账面价值与计税基础会产生暂时性差异，财会人员计算企业所得税时需要调整利润总额，确认递延所得税，增加了会计核算的复杂性。
（三）公允价值计量模式会加剧企业利润总额的波动
公允价值计量模式要求在资产负债表日将投资性房地产的账面价值调整为公允价值，两者的差额计入公允价值变动损益，从而对利润总额产生影响。如果投资性房地产的公允价值变动频繁，变化幅度较大，那么企业利润总额将随之波动，影响企业经营业绩的稳定性，甚至导致投资者和债权人作出不利的投资决策。
（四）公允价值计量模式引发利润与现金流的背离
净利润是基于企业权责发生制会计处理基础产生的，而权责发生制导致了净利润与现金流的相互背离。在资产负债表日，投资性房地产的公允价值变动计入当期损益，引起利润总额的变化，但这种变化在处置投资性房地产前仅仅反映在企业财务报告中，并没有真正的现金流变动，所以公允价值计量模式的应用加剧了利润与现金流的背离，增加了利润分配的难度。
三、公允价值计量模式当前的发展机会O（Opportunities）
（一）新企业会计准则趋同于国际财务报告准则，为公允价值计量模式的运用创造了良好的发展平台
国外采用公允价值计量投资性房地产已有丰富的经验，并取得了阶段性的成果，我国投资性房地产准则正是借鉴于国际财务报告准则，目的是提高我国会计信息与国外会计信息的可比性，增加我国财务报告在国际资本市场上的认可度。考虑到我国市场经济尚不发达，公允价值可靠性有待提高，为避免人为操纵利润的现象出现，我国投资性房地产准则制定了与我国经济环境相适应的后续计量模式，为公允价值计量模式的发展做了正确的引导。
（二）目前我国经济形势良好，多数投资性房地产的资产价值实现了保值增值
随着我国经济的飞速发展，通胀压力日益增强，土地资源稀缺性使得房地产不再仅仅是企业的一种生产要素，而是成为企业的一种投资项目，也成为了企业贮藏财富的一种手段。当前物价水平稳步上涨，货币购买力有所下降，多数投资性房地产通过收取租金或高价出售实现了资本保值增值，增强了扩大公允价值计量模式的应用范围的必要性和可行性。
四、公允价值计量模式面临的环境威胁T（Threats）
（一）为挤出房地产泡沫，政府出台了房地产宏观调控政策
2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称国十条），通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。2010年国十条开始执行，政府出台了一系列房地产宏观调控政策，希望能够遏制房地产投机炒作，挤出房地产泡沫。政府的宏观调控虽然一定程度上促进了我国房地产行业的健康发展，但同时也引发了企业对投资性房地产价值波动的担忧。为了防止投资性房地产公允价值下跌给企业带来的不利影响，企业谨慎采用公允价值计量模式，遏制了公允价值计量模式的进一步发展。
（二）我国大多数企业依然选用成本模式对投资性房地产进行后续计量
投资性房地产准则规定，企业可根据其拥有的投资性房地产的特点自行选择后续计量模式，而成本模式和公允价值模式的不同选择降低了企业会计信息的可比性。截至2011年4月30日，96.76%的上市公司依然采用成本模式计量投资性房地产。企业没有选用公允价值计量模式，是为了维持与同行业同地区企业的会计信息的可比性。成本计量模式占主导地位的环境制约了公允价值计量模式的发展。
（三）我国尚未形成完善的房地产信息披露机制
投资性房地产公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交易的价格。通常在确定房地产的公允价值时，需要参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格，因此，建立一个完善的房地产信息披露机制至关重要。目前，我国房地产交易仍处于自发状态，交易信息披露不充分，这就给投资性房地产公允价值的确定造成了困难，也降低了公允价值的可靠性，阻碍了公允价值计量模式的普遍应用。
投资性房地产公允价值计量模式SWOT分析结论详见表1。
五、完善投资性房地产公允价值计量模式的政策建议
（一）SO策略——加强监督和指导
会计政策选择给企业盈余管理提供了可能，投资性房地产后续计量模式的选择也不例外。目前已采用公允价值计量模式的企业试图依靠公允价值的优势抓住外部机会，一方面出于企业长足发展的考虑，另一方面可能立足于企业当前的盈余管理动机。为了促进投资性房地产公允价值计量模式的健康发展，规范公允价值计量模式的应用，监管层应加强对公允价值计量模式实践的监督和指导。首先，要结合理论和实践研究，从准则层面进一步规范会计处理。虽然我国在引入公允价值时保持了谨慎态度，准则对公允价值计量模式制定了严谨的操作规范，但是政策漏洞依然存在，例如投资性房地产与非投资性房地产之间的转换条件较为宽松，企业可通过资产项目的转换实现计量模式的转换，违背了公允价值计量模式不得转为成本模式的规定，因此，需要在理论和实践发展中进一步完善准则。其次，要强制企业在报表附注中详细披露投资性房地产的信息，包括介绍投资性房地产的资产状况，论证采用公允价值计量模式的合理性，充分披露公允价值的确定方法、信息来源和估值技术等相关信息，增强投资性房地产公允价值信息的可信度。最后，要加强对投资性房地产公允价值计量模式的审计。由于我国尚未建立比较完善的房地产价值评估体系，公允价值审计也还处于初级阶段，因此，审计人员需要特别注重风险导向审计理念在投资性房地产中的运用，增加审计资源的投入，加强与各个相关方面的沟通，搜集充分证据后对投资性房地产公允价值计量模式的运用作出客观评价。
（二）ST策略——规范房地产交易市场
从投资性房地产公允价值计量模式的优势和它面临的环境威胁来看，没有良好的运行环境，公允价值计量模式自身的优势难以发挥，因此，监管部门需要尽快规范房地产交易市场，完善房地产信息披露机制。要建立一个规范的房地产交易平台，加强对房地产交易活动和交易信息披露的管理，改变当前的混乱秩序，增加房地产交易价格的透明度，构建房地产价值信息的数据库系统，充分披露房地产市场行情的动态发展，为企业获取准确有效的房地产公允价值信息提供有利条件。
（三）WO策略——提高会计人员的执业水平
稳定的宏观经济形势为投资性房地产公允价值计量模式创造了良好的应用环境，但公允价值计量模式要进一步发展还需要克服其应用障碍，也就是要提高会计人员的执业水平。首先，要帮助会计人员从思想上树立公允价值观念。投资性房地产引入公允价值计量模式时间尚短，企业会计人员对公允价值计量还很陌生，存在一定畏难情绪，因此，要提高会计人员对公允价值计量的认知和认可，树立正确的公允价值计量观。其次，要进一步完善投资性房地产价值评估的技术指导，出台技术规范条例，增加相关技术培训，帮助会计人员克服评估技术难题。再次，要增强会计人员的职业责任，利用道德规范和法律规范约束会计人员职业行为，以提高公允价值计量模式会计信息的质量。
（四）WT策略——披露两种模式的计量结果
要想弱化公允价值计量模式劣势和避免外部环境的威胁，最有效的方法就是同时披露公允价值计量模式和成本计量模式的计量结果。披露两种财务报表，方便财务报表使用者根据自身对公允价值的判断作出经济决策。我国会计准则要求企业只能选用一种后续计量模式计量企业所有的投资性房地产，并且公允价值计量模式不能转为成本模式，而房地产市场不稳定因素较多，实现准则要求难度较大。虽然披露两种计量结果会增加会计人员的工作量，但是可以突破准则限制，也可以弱化公允价值计量模式本身的缺陷。
此外，国际财务报告准则规定采用成本模式计量投资性房地产的企业，要在报表附注中披露其公允价值，也给我国实现双轨披露提供了借鉴。因此，在我国投资性房地产公允价值计量发展的初期，采用双轨披露制度，或许能够有效推动公允价值计量模式的发展。
通过上述分析，可以得出应用投资性房地产公允价值计量模式，一方面要从公允价值模式本身出发，完善会计准则规范；另一方面要从公允价值模式应用外部环境出发，创造良好的发展条件，同时要提高会计人员的业务素质，增强应用公允价值计量水平。只有这样，才可趋利避害、扬长避短。随着投资性房地产准则在实践中的发展和相关理论研究的深入，相信我国投资性房地产公允价值计量在相关各方的努力下能够取得长足的发展，并对我国会计信息披露产生积极而深远的影响。
【主要参考文献】
[1] 中国注册会计师协会.会计[M].北京：中国财政经济出版社，2011：121-135.
[2] 张奇峰，张鸣，戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J].会计研究，2011（8）：22-29.
房产投资价值分析范文第2篇
关键词：公允价值；投资性房地产；计量模式
《企业会计准则第3号》规定：“企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”尽管有国家政策的支持，但是目前我国将公允价值应用于投资性房地产的企业非常少。在此背景下，研究投资性房地产引入公允价值的必要性和实施过程中存在的问题，探析存在的主要问题，并提出相关完善的建议，这将对于有助于实现我国投资性房地产真实、可靠和及时的报告数据，也将推动我国房地产事业的发展。
一、公允价值引入我国投资性房地产中是国际化发展的必然趋势
在我国投资性房地产中引入公允价值不仅是国际会计的发展所需，也在我国房地产价格暴涨背景下切实可行的计量模式。一方面，从国际市场上看，我国投资性房地产引入公允价值有利于同国际会计准则接轨，提高国际投资者对我国会计报表中会计信息的真实性和公允性的信任；另一方面，从会计信息质量的要求来看，投资性房地产应用公允价值计量具有传统计量无可比拟的优势：能迅速反映房地产企业的经营情况，使财务会计收益更加真实完备；可以更加客观地反映企业资产负债的真实价值；有助于缓解经营者短期行为与企业长远发展的对立；可以使企业财会部门增强对货币时间价值和现金流量等条目的注意等等。所以我国投资性房地产企业对公允价值的应用不能排斥，但是公允价值的应用是一个渐进的过程，所以也不能追求一步到位，需要根据我国投资性房地产行业的具体市场情况逐步推进。
二、当前我国投资性房地产应用公允价值计量存在的主要问题
（一）公允价值计量模式尚未处于主导地位
尽管新准则允许投资性房地产采用公允价值进行后续计量，但通过对2010年财务报告进行抽样发现，公允价值计量模式较成本模式尚未处于主导地位。如万科、陆家嘴和保利地产等大地产公司仍然没有采用公允价值计量模式。咎其深层次的原因在于，新准则规定已采用公允价值计量的投资性房地产不能转回成本模式，而投资性房地产采用成本模式计量却没有任何条件的限制。
（二）公允价值的理论体系和可操作的具体方案欠缺
一方面，公允价值缺乏框架性的理论系统，如由于价格确定的方法不统一，从而造成价格信息的获取难度很大；另一方面，公允价值的具体操作准则缺乏统一的规定，如由于特定个体对于与特定资产相关的未来现金流量和风险的估算和预计通常各异，难免导致计量方法不明确，从而公允价值在实务操作中的应用困难加大。可见，在实际运用中往往由于公允价值缺乏必要的理论支持和切实可行的操作方案，从而阻碍了公允价值的普及应用。
（三）信息披露不规范不充分
就目前投资性房地产披露程度来看，以实际交易为基础的历史成本具有客观和可验证的特点，而即便公允价值在财务报表中可以提供一些更为相关的资料和数据，但是通常由于特有的不确定性和易变性导致无法满足信息可靠性的要求。如，财务报表的阅读者无法了解到投资性房地产的具置和面积大小信息，或者房产市场价格等资讯，从而很难判断该企业公司采用的计量方法是否合适。
（四）财会人员素质不一
投资性房地产引入公允价值，鉴于公允价值获取上的难度和获取结果难以量化和验证，比如公允价值确定方法和具体参数的选择方面，从而对会计人员的专业技能和职业判断能力提出了更高的要求。目前，我国会计从业人员由于长期传统地以规范为导向的会计制度，导致他们的素质参差不齐，由于职业判断意识薄弱阻碍了诸多公司采用公允价值模式计量。
三、若干建议
（一）提升公允价值计量模式的地位
从计量属性上来看，公允价值计量代表了国际财务会计的发展趋势。为了与国际会计制度接轨，这也是我国投资性房地产企业努力的方向。因此不管是政策制定部门还是房地产监管部门，都应引导和鼓励有条件的企业采用公允价值模式对投资性房地产实施后续计量。在从而在实际执行过程中不断地发现问题并解决问题，从而不断修订和完善我国的会计准则和相应指南。
（二）制定和完备具备可操作性的公允价值行业准则
公允价值模式的广泛推广，需要准则制定机构制定和完善投资性房地产公允价值评估的具体指南，细化公允价值规范，使得公允价值计量等相关问题具备可操作性和可验证性。如必须以公开的交易信息为基本依据；需要建立一套严格的资产评估制度，加强对评估工作的监督；需要制定同类或者类似资产的可比系数，并且按照该系数获取持有资产的公允价值。
（三）信息披露更为规范透明
由于投资性房地产准则中较少涉及公允价值计量披露的条款，而公允价值信息的披露与否和披露多少及详细程度都由企业决定，这要求我国政府应逐步降低人为操纵性和主观性，明确公允价值的确定方法、证据来源、估计假设等相关问题，防止公司在重大会计政策披露中照搬准则的原则性条款，使其披露更加规范，更加科学，更有利于保护相关者的利益。
（四）加强企业培养复合型会计人才
为了更好地实施新准则，需要企业加强培训力度，采用多种途径培养复合型人才：加强会计专业知识的培训，完善企业会计人员的理论素质和知识技能；提高财会人员对交易和事项的确认、计量和报告进行科学判断和处理的能力，以便减少公允价值判断的偏差；加强公司内部控制和内部审计，特别是要强化企业内部审计的职能的落实；运用过硬的知识储备和丰富的实践判断经验，在合法的范围内对业务进行灵活处理，这样可以及时准确地获取公允价值。
小结
综上所述，尽管我国学术界和实业界对其研究和应用都十分欠缺，但是公允价值模式应用于我国投资性房地产是国际财会发展的必然趋势。鉴于公允价值计量模式是一把“双刃剑”，因此，对于其在投资性房地产中的运用需要我国企业根据自身情况和国家政策背景要求科学地进行选择。（延边鑫悦房地产开发股份有限公司；吉林；延吉；133000）
参考文献
［1］ 中华人民共和国财政部．企业会计准则第3号――投资性房地产［M］．北京:经济科学出版社，2006．
［2］ 陈兆芳.公允价值运用的障碍及对策研究［J］.财会月刊(综合),2008(1).
［3］ 汪祥耀.投资性房地产:一种新颖投资方式及其会计准则的国际比较［J］.经济经纬,2001(3).
［4］ 任秀春.公允价值在投资性房地产中的应用探讨［J］.商业经济,2011(17).
［5］ 窦亚芹; 郑其明.投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响［J］.商业时代,2010(15).
房产投资价值分析范文第3篇
关键词：投资性房地产；公允价值；公允价值模式
投资性房地产是2006年新修订的企业会计准则提出的新概念。制定和颁布《投资性房地产》(以下简称CAS3)能进一步规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。作为最新会计准则一大亮点的公允价值在投资性房地产准则中不仅有所涉及，且占有非常重要的地位，在投资性房地产的后续计量、转换、处置、披露等规定中多处都涉及了公允价值模式。公允价值模式在CAS3中的运用将可能对企业的资产结构、利润、所有者权益及房地产税收制度等诸方面产生不同程度的影响。
一、公允价值在投资性房地产准则中的运用
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。CAS3第十条中规定，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
(一)公允价值在投资性房地产后续计量中的运用
准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计八当期损益。投资性房地产的公允价值应该反映资产负债表日的市场状况。之所以强调资产负债表日，原因在于公允价值是指定日期的特定时点上的价值。由于市场状况可能发生变化，因此在另外一个时点上估计的公允价值的报告金额就可能不正确或不恰当。
(二)公允价值在投资性房地产资产处置中的运用
投资性房地产在被处置的过程当中，即投资性房地产被被出售、转让、报废等任何一个环节都要经过资产评估。以公允价值反映该资产的价值，因此，公允价值的变动将对损益造成影响。
(三)公允价值在投资性房地产信息披露中的运用
企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：投资性房地产的种类、金额和计量模式；采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销以及减值准备计提情况；采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法以及公允价值变动对损益的影响；房地产转换情况、理由及其对当期损益或所有者权益的影响；当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
二、投资性房地产运用公允价值的影响分析
公允价值在投资性房地产准则中的运用，给企业财务政策的选择留下了一定的空间，同时也给广大投资者及债权人、各级主管部门准确了解企业真实的资产及财务状况提供了合法的保障。
(一)公允价值对企业财务的影响
1 对企业资产结构的影响。企业首先应确认哪些资产是属于公允价值计量下的投资性房地产，即必须符合投资性房地产准则规定的采用公允价值模式计量的两个条件。然而，在会计实务中，一项房地产是属于一般固定资产或无形资产还是作为投资性房地产，其确认取决于其持有的目的。原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产，将统一在“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”核算将使企业的流动资产(存货)减少，流动比率降低。
2 对利润的影响。公允价值的引入使得会计信息更能反映交易或事项的经济实质，满足会计信息真实、有用的要求，但也使部分企业利用公允价值模式粉饰经营、调控利润成为可能。即采用公允价值计量可提升投资性房地产持有企业的当期净利润，影响企业净资产价值，增强企业融资能力，有利于企业向国际市场发展。
影响投资性房地产公允价值损益对利润的调节的因素有两个：一是公允价值的确定；二是投资性房地产与其它房地产的转换条件和转换证据。公允价值的确定有市场作为参考，数据的取得相对比较容易。而第二点中的“转换条件”是指房地产的用途发生改变，所谓“转换证据”是指企业房地产改变用途应有充分的凭证或文件依据，且这些改变用途的活动实质上已经开始。前提是要保证这些凭证和文件的真实、可靠，才能保证投资性房地产价值的公允。
由于我国房地产市场仍处于发展阶段，也不排除部分投资性房地产出现贬值的可能，但总体来说投资性房地产有持续、稳定的增值潜力，在市价持续上涨的情况下，企业只要对该房地产进行必要的转换就可达到粉饰经营、调节利润的目的，况且完成这种转换并不复杂。这是因为企业将自用房地产或存货转换为采用公允价值计量的投资性房地产时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，计入所有者权益。在会计报表日或企业再将投资性房地产转为自用时，其公允价值与账面价值的差额计入当期损益“公允价值变动损益”。这就意味着，当不同类型的房地产进行转换处理时，房地产公司需要确认相应的损失，却不能确认相应的收益，这又将影响企业的损益金额大小。所以在投资性房地产中公允价值的引入具有重要的意义，对资产价值的确认更具真实、可靠性。
3 对所有者权益的影响。首次采用新准则公允价值模式当年，各相关地产企业将会采取追溯调整的方式，调整年初所有者权益，在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产原来按成本计量转为投资性房地产按公允价值模式计量，其影响结果是：这些房地产企业的上年度的资本公积(其他资本公积J将会得到较大幅度的提升，所有者权益将大为增加。另外，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于原账面价值的差额也将计入所有者权益。这都有利于提高这些房地产企业的规模，使原来“隐形”的资产得到了“显形”。
(二)公允价值的运用对税务的影响
从纳税的角度来看，目前税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产，对于投资性房地产和自用房地产按照统一的原则进行征税。公允价值模式的引入会引起税收征纳的一些变化。
1 房产税。房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金向房产所有人或经营人征收的一种税。现行房产税的计税依据是房产余值或房产的租金收入。前者从价计征，后者从租计征。从租计征的，新准则并不影响税基。对于从价计征的，其计税依据是房产余值，指的是房产原值减除一定比例后的剩余价值。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，往账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。新颁布的投资性房地产准则允许在后续计量时采用公允价值模式。这就面临着一个问题：计税依据应该是房产余值还是公允价值呢，尤其是当采用公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产时，新准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，那么当公允价值大于该房地产初始计量成本时，企业应该按照哪一个计税基础来计算缴纳房产税?在现有的税法中还没有相应的规定，这也是新的投资-性房地产准则实施后值得探讨的一个问题。所以，完善房产税制建设势在必行。现行房产税以房产余值或租金收入为计税依据，一方面，没有考虑房产增值的部分；另一方面，从价计征的税率为12％，而从租计征的税率为12％。这样，同一房产在未确定用途时，用不同计税方法计算得出的应纳税额可能差别很大，而税法中对于转租等现象是否开征房产税又没有规定，这就给有些企业进行税务筹划留下了空间。
2 土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。投资性房地产准则要求采用公允价值模式进行后续计量时，要根据资产负债表日的公允价值调整投资性房地产的账面价值，那么，对于这部分调增了账面价值的投资性房地产，是否也应缴纳土地增值税呢? 地产的账面价值，那么当公允价值大于该房地产初始计量成本时，企业应该按照哪一个计税基础来计算缴纳房产税?在现有的税法中还没有相应的规定，这也是新的投资-性房地产准则实施后值得探讨的一个问题。所以，完善房产税制建设势在必行。现行房产税以房产余值或租金收入为计税依据，一方面，没有考虑房产增值的部分；另一方面，从价计征的税率为12％，而从租计征的税率为12％。这样，同一房产在未确定用途时，用不同计税方法计算得出的应纳税额可能差别很大，而税法中对于转租等现象是否开征房产税又没有规定，这就给有些企业进行税务筹划留下了空间。
2 土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。投资性房地产准则要求采用公允价值模式进行后续计量时，要根据资产负债表日的公允价值调整投资性房地产的账面价值，那么，对于这部分调增了账面价值的投资性房地产，是否也应缴纳土地增值税呢?
如果从现行税法的角度考虑这一问题，土地增值税是一种流转税。只在房地产的转让环节征收，每转让一次征收一次，增值多的多征。增值少的少征，无增值的不征。开征土地增值税的目的是为了抑制牟取暴利和房地产的投机行为，从而保护从事正常交易的企业的合法权益，促进交易市场的健康发展。所以，考虑是否计征的重点就是要判断投资性房地产是否发生了产权、土地使用权的转移。因此。虽然按照新准则的要求要在资产负债表日确认土地增值，但并不需要交纳土地增值税。或者从另一个角度进行分析，征收土地增值税的最重要目的应该是对房地产的过高增值收益进行合理的调节、分配。土地增值了，其带来的收益应该归社会所有。在这种方式下。土地发生增值就应征税，而不仅仅考虑产权是否发生转移。现在企业在资产负债表日必须确认和明确提供投资性房地产的增值信息，并不需要再另外考虑税收征收成本的问题。也有学者建议开征定期土地增值税，每年征收，况且每年征收土地增值税也因为公允价值在投资性房地产准则中的应用变得更具有可行性。
3 企业所得税。新会计准则采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，企业在资产负债表中按房地产的公允价值调整投资性房地产的账面价值，依据近几年我国房地产业的发展状况，这样的调整往往会增加企业的账面利润。但是因资产增值而增加的利润是否要交所得税，还须等待财政部做出明确规定。投资性房地产准则前，会计制度只允许通过按期计提折旧的方式对房地产进行后续计量。投资性房地产准则规定，采用公允价值模式进行后续计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。现行税法规定，按照税法规定的年限和折旧方法对房地产计提的折旧或进行摊销所产生的费用可以在税前列支，计算应纳税所得额。采用公允价值模式，一方面，由于未计提折旧减少了当期的费用，而根据公允价值调整账面价值也会影响当期的损益；另一方面，由于当期资产的账面价值改变，所以还会影响到此后房地产在转换和处置时确认的损益，从而最终影响会计利润。这都加剧了计量应纳税所得额和会计利润之间的差异。
或者说。如果我国对增值部分征收所得税，公允价值模式下，由于折旧和摊销的抵税功能丧失以及由于资产增值而应交的所得税的增加，意味着企业缴纳的税额会相应攀升，这将直接导致企业现金流出量的增长。在成本模式下，期末投资性房地产的净值较容易取得，只需将扣除折旧、摊销和减值准备后的净值列示于资产负债表上即可。
所以，从企业的角度来看，在投资性房地产出售时缴纳所得税，这种纳税方式对企业来说是很有利的，即企业选择公允价值记账，对当期增值部分不产生当期纳税义务，可以递延，而日后减值却可以减少当期收益，有避税之利。
4 物业税。投资性房地产准则引入公允价值模式对企业拥有的投资性房地产进行计量，为相关部门获得房地产价值提供了信息支持，随之也将为探讨物业税的具体税基提供一条新的思路。一方面，开征物业税是市场经济建设的要求，是我国经济发展的需要；另一方面，正式开征一种新税种，需要从理论上弄清一些基本的问题，还需要从理论到实践进行广泛的研究。综合考虑各方面的因素，在当前情况下开征物业税的时机可能还没有完全成熟。我们相信，投资性房地产准则将会有助于物业税征收条件的成熟，为我国设计更为科学、合理的物业税提供有力支持。可以预见，在推动使用公允价值计量的过程中，必须加强准则的宣传与指引，并以一定的政策力度保证其实施。
尽管公允价值计量模式在国际上早就开始运用了，在国内公允价值在投资性房地产中的运用尚属首次，缺乏相关理论和技术规范。同时，由于投资性房地产准则中公允价值在计量属性上具有不确定性和变动性等特征，在实际应用中可能带来一些新的问题和困难。但是，随着公允价值在我国运用环境的改善，公允价值的合理运用必定会进一步提高并改善我国投资性房地产企业会计信息系统的质量，使之向外部投资者提供更为真实的企业价值信息。
主要参考文献
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[3]杨国宁公允价值计量模式的引入《解读新会计准则》[J]财经视角，2006(4)
房产投资价值分析范文第4篇
一、公允价值在投资性房地产中运用的现状及原因
（一）企业运用公允价值核算投资性房地产的热情并不高
据统计，截止到2012年，在上市公司范围内，采用公允价值模式的企业只占到拥有投资性房地产的企业的4%，绝大多数企业还是采用历史成本，这样的比例远远低于最初的预期。这说明，企业对投资性房地产的计量模式的选择比较谨慎。当然，这种局面的背后隐藏着多层次的原因。首先，我国会计准则对公允价值的限制条款较多。例如，企业如果采用公允价值，需同时满足两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。由此可以看出，监管者并不鼓励企业采用公允价值计量。其次，公允价值计量会引起财务的波动性。因为这几年的房地产市场很不稳定，反映到财务报表中，投资性房地产的账面价值会出现变动，并且，因为投资房地产的公允价值的变动计入损益，因而会影响到企业的利润。再者，监管者对公允价值的使用缺乏技术性指导，会计准则只给出了公允价值的定义，对于公允价值的操作却没做出详细的说明。并且我国的资本市场尚未发达，缺乏大数据信息库，企业获取数据的渠道很少，如果借助于专业评估机构的成果，又要付出一定的费用，既费钱又费事。
（二）公允价值的确定标准不统一
从上市公司披露的会计政策来看，企业在确定公允价值时采用方法和标准并不统一，其中运用较多的是：评估价格法、第三方调查报告、市场类比法。评估价格法是指企业聘请专业评估机构进行价格评估，评估价格相对可靠。市场类比法是指参考同类房地产的市场价格。可见，上市公司采用的方法是多样的，然而，这也带来两个问题。一个是，会计信息的可比性较差。不同的机构在确定公允价值时采用的模型、参数等的口径是不统一的，因此，不同公司的公允价值所传递的信息不具有可比性，这给财务报表使用者正确解读财务报表带来很多麻烦。另一个是，会计政策容易被人为干预。因为不存在统一的标准，企业往往会选择对自身有利的方法，监管方很难进行管理，但是，企业选用的评价方法往往隐藏其特定的意图。认定方法不统一是由制度漏洞造成的，会计准则在这方面没有做出详细的说明和指导。
（三）公允价值模式常常成为盈余管理的工具
任何会计政策都会导致经济后果，投资性房地产的公允价值模式也不例外，主要体现在：引起资产总额的变动。根据会计准则要求，公允价值计量下的账面价值会随着市场价格的变动而变动，市场价格上升，调增相应的账面价值，反之，则调减账面价值。资产发生变动，负债不变，企业的资产负债率也会发生改观；影响企业的利润。公允价值变动损益是和利润挂钩的，公允价值的变动都会传到企业的利润，相比成本模式，利润对公允价值模式的敏感度更高。另外，准则规定公允价值模式下计量的投资性房地产不能再计提折旧，对应的营业成本就少了，利润因此增加。为了融资或者改善公司业绩，再加上这几年房地产增长迅猛，上市公司通常在关键的时候采用公允价值计量模式，这样就将过去隐藏的增值转化为公司当期的盈利，这种盈利具有欺骗性，因为它并不能代表当期经营业绩的增长。例如，根据2010年和2011年的财务报表显示，冠福家用的经营都处于亏损状态，根据深圳交易所的规定，如果到2012年，冠福家用的净利润扣除非经常性损益后仍为负值，就会被退市。到了2012年，冠福家用突然由亏损转为盈利。从其报表不难看出，在2012年，冠福家用对其账面上长期股权投资实行了会计政策变更，变更的结果是实现了1.49亿的公允价值变动损益。
二、进一步推动公允价值在投资性房地产中的应用的措施
（一）修订会计准则，鼓励企业使用公允价值
会计准则是会计核算的准绳，如果会计准则对于公允价值在投资性房地产中的应用限制过于严格的话，这将向企业传达不鼓励使用公允价值的信号，企业就没有动力使用公允价值，并且公允价值比历史成本更难操作。现有的数据就能说明问题。当务之急就是修订会计准则。公允价值的使用条件不应该是是否具有活跃的房地产交易市场，而是能否可靠地确定公允价值。本身活跃这个词非常模糊，增加对其的判断难度，另外，我国房地产市场尚未发达，且不同区域呈现不同的特点，修改使用条件后，对于企业的限制就变少了。另外，不得由公允价值变为历史成本的规定不合理，如果企业将投资性房地产转为生产经营用房地产，就不再具有投资功能了，那么，采用历史成本计量也是有一定道理的。相关准则的修订应与国际会计准则趋同。
（二）构建活跃的房地产交易市场
活跃的房地产交易市场是公允价值计量模式的前提，活跃的交易市场一定是规范的、透明的和竞争性的交易市场，而我国的房地产市场存在一系列问题，如交易形式不规范，价格信息不透明，竞争不充分。这些都需要国家大力整治。目前，我国还没有权威的房地产交易数据库和信息平台，这很不利于企业的信息搜集工作，企业也很难保证数据的可靠性。政府应该利用其统计的优势，牵头建立房地产交易数据库和信息平台，实现对房地产交易信息的动态跟踪。还有，国家应定期公布不同区域的房地产交易参数，以便企业参考使用。
（三）建立权威的房地产价值评估体系
目前，企业确定公允价值的方法不唯一，但是，由于区域化的特点，很难找到普遍适用的唯一方法。为此，政府应加紧房地产价值评估方法研究，可以推出几种相对可靠的方法，对评估方法所涉及的模式、参数等应作出详细的说明。并且应尽量消除不同方法造成的结果差异。也可以对现有的运用较多的方法进行验证，如果验证的结果和市场的预期保持一致性，就可以将这种方法进行广泛地推广。另外，要注重培养专业的房地产评估机构。公允价值的确定需要可靠的数据和成熟的技术方法，是一项相对复杂的工作，很多企业不愿意做这样的事情，并且也缺少相关的技术人才。专业的评估机构在这方面有很大的优势，数据处理效率很高，并且集聚了很多的专业人才。相比于企业，专业机构在价值评估方面工作效率更高，成本更低。
（四）加强监管
公允价值模式具有很大的操控空间，容易被利用，因此，要加强监管，降低操控空间。监管可以从三方面入手。首先，操控空间的存在实际上反映了会计准则的漏洞，未来在修订准则时，具体的准则条款应尽量采用明确的说辞，以免企业利用模糊的规定进行操控；要多加考虑准则带来的经济后果，特别是可能影响企业净利润的条款；还要多设想企业能运用到操控手段，尽量降低操控空间。其次，完善信息披露制度。在现行的会计准则规定下，企业必须在财务报表附注中对于投资性房地产的会计政策、公允价值的确定方法等做出说明。但是，这些还不全面，还应披露公允价值和历史成本转化的理由和影响，以及公允价值对资产负债率、利润总额等的影响。还应严厉惩处那些披露不完善的企业。再者，提高制度的监管效力。例如，证券交易所规定，企业连续三年的扣除非经常损益后的净利润为负值，就要面临退市的惩罚，如果政策将当年的投资性房地产的会计政策变更带动后果也纳入扣除项目，那么就企业再利用投资性房地产的会计政策来调节利润就走不通了。
房产投资价值分析范文第5篇
关键词：房地产价格；宏观经济；脉冲分析
中图分类号：F293.3
一、研究背景和意义
2012年上半年，我国多个大中城市的房地产价格停止上涨，房价在政策调控下有回落趋势，房地产成交量下滑。与此同时，我国宏观经济也面临较大上涨压力。部分学者认为，若房价大幅下跌，将会对宏观经济产生负面冲击。进入2012年以来，受4万亿投资效应减弱、欧债危机等因素影响，拉动我国经济增长“三驾马车”中的国内投资和出口都出现不同程度的回落，在此形势下，我国住房价格可能大幅下跌，这会否对经济产生巨大的冲击成为决定我国未来经济走势的另一个至关重要的因素。在这种情形下，对我国近年来住房价格波动的特征进行全面分析，并对房地产价格波动对宏观经济及部门经济的影响进行全面系统的研究，不但具有重要的理论价值，而且可以为国家对国民经济及房地产业的调控提供决策参考。
二、实证研究
本部分主要从以下几个方面研究。
（一）数据来源与变量说明
我们选取2005年7月至2011年12月这段时间的全国70个大中城市房屋销售价格指数（HP）月度数据作为房价的变量，数据来源于国家统计局数据库。同时，选取经济增速（Y）、住房投资（HI）、固定资产投资（TI）、消费（SC）、通货膨胀（CPI）作为房价（HP）为宏观经济运行的主要变量。尽管GDP增速是衡量经济增速的最好指标，但由于无法取到GDP月度数据，因此本文选取工业增加值增速替代（两者的相关系数达到0.9以上）。
（二）模型建立
本文选择向量自回归模型（VAR）对各指标间的关系进行分析。向量自回归模型是基于数据的统计性质建立模型，把系统中每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，从而将单变量自回归模型推广到由多元时间序列变量组成的“向量”自回归模型。
（三）模型拟合
在实证分析之前，我们首先检验了各时间序列的平稳性。对各变量及其一阶差分后的变量进行单位根检验的结果表明，住房投资HI、通货膨胀率CPI是平稳序列，而房价HP、固定资产投资TI、经济增长Y、消费SC是非平稳序列，一阶差分后的DHP、DTI、DY、DSC都是平稳序列。因此，我们将HP、TI、Y、SC进行一阶差分得到平稳序列。本文将分为房价对经济增长的影响、房价对住房投资的影响、房价对通货膨胀的影响、房价对固定资产投资的影响、房价对消费的影响等五个部分进行分析。
1.房价对经济增长的影响
房价对经济增长的影响可从以下四方面研究。
（1）两变量的协整关系检验
要研究两变量之间是否具有长期均衡关系，就要进行协整检验。首先，以经济增长变量Y为因变量，以房价HP为自变量，进行回归分析，将分析结果的残差进行单位根平稳性检验，残差序列的ADF值为-3.0107，在5%的显著水平下通过检验，说明残差是平稳的时间序列，说明房价HP和经济增长Y之间存在长期均衡关系。
两者的回归公式为：
Y=-18.0517+4.4487HP
（-5.9158）（6.7863）
回归系数为正，说明房价上涨可以促进经济增长。但模型的整体拟合优度仅为0.3773，说明影响经济增长的因素有很多，房价因素仅解释了37.73%，这与实际情况是相符合的。
（2）格兰杰因果关系检验
格兰杰因果关系检验表明，在5%的显著水平下，只有在滞后1期的情况下，经济增长变量是导致房价上涨的格兰杰原因。但不管在滞后几期的情况下，房价都不是导致经济增长变量的格兰杰原因。
（3）房价影响经济增长的脉冲分析
在建立VAR模型的基础上，求出模型特征方程根的倒数值，如图1所示。由于全部根的倒数值都在单位圆内，说明VAR模型是稳定的，可以做脉冲影响函数分析。要进行脉冲分析，首先应建立关于房价与经济增长变量的VAR模型，进而进行脉冲分析。
图2是经济增长Y对于房价冲击的响应函数。来自房价增速的正向冲击，即房价增速的提高会使经济增速在第1期开始上升，并在第3期达到最大影响。此后，影响效应逐步减弱，在第8期时，正向影响趋于消失，可见，房价上涨对于经济增长具有短期的正向影响效应。另外，脉冲分析还发现（篇幅有限，图略），住房投资对于经济增长有1～2期的极短期负面影响，在5～20期进入正面影响，之后影响逐渐消失。但正面影响很小，最高值仅为0.20%左右。在各项指标中，对经济增长影响最为持久的是固定资产投资和消费。固定资产投资对于房价的影响在1～25期一直为正向，在25期后逐渐消失。消费在第20～45期对经济增长的影响最为明显，在45期后逐渐消失。
（4）方差分解
通过方差分解可以对各种冲击的影响大小进行分析比较。如表1，从对经济增长的影响大小来看，在第1期时，经济增长Y自身的影响是主要因素，占比57%，其次是住房投资HI，最后才是房价HP和CPI；从第二期起，房价对经济增长的影响份额逐渐上升，直到第5期达到最高值9.42%，之后逐月递减。但住房投资在第1期对经济增长的影响为19%，之后迅速下降。在第1期，房价与住房投资对经济增长的影响仅为22%，之后逐期递减。
2.房价对住房投资的影响
房价对住房投资的影响可从以下两方面研究。
（1）两变量的协整关系检验
首先对两变量做回归分析，以房价HP为因变量，以住房投资HI为自变量，将分析结果的残差进行单位根平稳性检验，ADF值为-1.3485，在10%的显著显著水平下未通过检验，说明两变量之间不存在协整关系。由于不存在协整关系，因此无法进行格兰杰因果关系检验。
（2）房价影响住房投资增长的脉冲分析
由于图1中的单位根都在圆内，因此两者可以建立VAR模型分析，现在将两个变量建立VAR模型，并进行脉冲分析。
从脉冲图3可以看出，房价对于房地产投资的影响不稳定，先是有较短的负面冲击，接着有10期的正面冲击，然后进入10期的负面冲击，在35期后影响趋于消失，说明房价对于房地产投资的影响没有规律。此外，通过脉冲图还发现，消费、通货膨胀率对于房地产投资的影响也没有规律。固定资产投资增速对于房地产投资有正面影响，但影响极小，低于0.020%。经济增长对于房地产投资有正面影响，且在1～20期影响较大，之后逐渐消失。
3.房价对通货膨胀的影响
房价对通货膨胀的影响可从以下四方面进行分析。
（1）两变量的协整关系检验
首先，以通货膨胀变量CPI为因变量，以房价HP为自变量，进行回归分析，将分析结果的残差进行单位根平稳性检验，残差序列的ADF值为-3.3847，在5%的显著水平下通过检验，说明残差是平稳的时间序列，进一步说明房价HP和物价水平CPI之间存在长期均衡关系。
两者的回归公式为：
CPI=3.6018+0.2222HP
（10.4806）（3.0109）
但模型的整体拟合优度仅为0.1065，说明影响通货膨胀的因素有很多，房价因素仅解释了10.65%，这与实际情况是相符合的。
（2）格兰杰因果关系检验
格兰杰因果关系检验表明，在滞后1期和2期的情况下，房价和通货膨胀率互为格兰杰因果关系。但在2期以上的情况下，房价都不是导致通货膨胀的格兰杰原因。
（3）房价影响通货膨胀的脉冲分析
通过脉冲图4可以看出，来自房价增速的正向冲击，即房价增速的提高会使物价水平在第1期开始上升，并在第6期达到最大影响。此后，影响效应逐步减弱，在第15期时，正向影响趋于消失，可见，房价上涨对于物价增长具有约15个月的正向影响效应。但与其他因素的脉冲图相比（篇幅有限，图略），房价对于物价水平的影响小于经济增速Y和CPI自身的影响。经济增速对于物价上涨影响较大，且时间较长，正面影响期达25个月，影响最大值为0.005，而房价对其影响的最大值仅为0.0025。
（4）方差分解
通过方差分解可以对各种冲击的影响大小进行分析比较。方差分解结果显示，从对通货膨胀的影响大小来看，在第1期时，通货膨胀自身的影响是主要因素，占比100%；从第2期起，房价对经济增长的影响份额逐渐上升，直到第9期达到最高值9.82%。但经济增速在第2期对通货膨胀的影响为2.14%，之后迅速上升，一直递增至10期的23%。
4.房价对固定资产投资的影响
本部分可从三方面分析。
（1）两变量的协整关系检验
首先，以固定资产投资TI为因变量，以房价HP为自变量，进行回归分析，将分析结果的残差进行单位根平稳性检验，残差序列的ADF值为-2.8678，在5%的显著水平下通过检验，说明残差是非平稳的时间序列，进一步说明房价HP和固定资产之间不存在长期均衡关系，因此无法进行格兰杰因果关系检验。
（2）房价影响固定资产投资的脉冲分析
通过脉冲图5可以看出，房价对于固定资产投资的影响不稳定，无规律可循。在1～15期内产生负面冲击，在15～40期内产生正面影响，之后逐步消失。
（3）方差分解
通过方差分解可以对各种冲击的影响大小进行分析比较。从对通货膨胀的影响大小来看，在第1期时，固定资产投资自身的影响是主要因素，占比95%，之后逐渐递减；从第1期起，房价对固定资产投资增长的影响份额逐渐上升，直到第10期达到最高值，但各期影响均很小，即使到第10期也仅为4.27%。
5.房价对消费的影响
本部分可从三方面进行分析。
（1）两变量的协整关系检验
首先，以社会消费品零售总额增长率SC为因变量，以房价HP为自变量，进行回归分析，将分析结果的残差进行单位根平稳性检验，残差序列的ADF值为-2.2936，在5%的显著水平下通过检验，说明残差是非平稳的时间序列，进一步说明消费SC和房价HP之间不存在长期均衡关系，也无法进行格兰杰因果关系检验。
（2）房价影响消费的脉冲分析
图6是消费SC对于房价冲击的响应函数。房价对于消费的影响较为明显，在1～20期均产生正面影响，且影响的最高值达到0.5%，超过了其他四个指标。在20期后，影响消失。房价对消费的影响并不直接，但存在间接影响。当房价上涨较快时，居民的购房意愿会出现下降，将收入资金用于消费或者其他投资渠道。另外，中国消费额在2008-2010年间得到快速增长，主要是受到家电下乡等政策刺激影响，而这段时期也正是房价快速上涨的时期。时间上的巧合也使得其相关关系较为明显。
（3）方差分解
通过方差分解可以对各种冲击的影响大小进行分析比较。从对消费的影响大小来看，在第1期时，消费自身的影响是主要因素，占比64%，之后逐渐递减；从第1期起，房价对消费增长的影响份额逐渐上升，直到第10期达到最高值，解释程度为21%，仅次于CPI。
三、主要结论
本文研究发现，房价与经济增速、物价指数存在长期均衡关系，而与房地产投资、固定资产投资和消费不存在长期均衡关系。根据各变量间分析结果，得出如下结论：
（一）房价若下跌，会在半年内对宏观经济增长产生负面影响，但不存在长期影响
脉冲分析和方差分析均显示，房价上涨和住房投资增长均能促进经济增长。但房价上涨对于经济增长影响的最佳滞后期为2个月，即房价上涨对经济增长的影响在第2个月发挥最大效果，时间不长。另外，脉冲分析中，房价上涨对于经济增长的正面冲击仅持续6个月后便消失，在第3个月达到最大值。在方差分解中，房价对于经济增长的解释程度仅为8%，住房投资仅为6%，远低于消费21%和物价水平12%的水平，说明从长期看，经济增长仍主要依靠消费拉动。同时，本文分析发现，房价并不是经济增长的格兰杰原因，因此以上结论可以相互印证。据此预测，2012年，若房地产价格出现明显下降，房地产投资明显放缓，会在1～6个月左右的时间内会对宏观经济增长产生负面影响，但从长期看影响不大，经济增长仍将需要依靠消费拉动。
（二）房价对消费有明显影响，在房价下跌预期中，刺激消费政策亟待出台
在脉冲分析中，房价对于消费的影响较为明显。在方差分解中，房价对于消费的影响居于第三位，解释程度高达21%，且随着时间变化呈递增趋势。依据经济学中的资产财富效应，房价上涨可以带动消费增长，主要有以下几个途径：一是直接财富效应，房地产所有者因为房地产价格的上涨而导致实际净财富增加，所有者可以出售此房地产或者进行再融资，从而增加当期消费。二是间接财富效应，消费者在房地产升值时，即便没有出售房产或再融资，同样会因为消费者的预期心理认为未来财富会增加，而扩大消费。三是预算约束效应，房地产价格的上升对于拥有房地产的消费者来说可以促进财富的增加，但是对于租房者来说，房价上涨会推动房租的上升，对他们的个人消费就有负的效应。
（三）房价波动与通货膨胀互为因果关系，房价对通胀的影响较为平稳、长期
本文研究发现，房价与通货膨胀互为格兰杰因果关系。脉冲分析和方差分解发现，房价对于通货膨胀在1～15个月内具有正向冲击作用，房价上涨对于通货膨胀的解释程度达到9%。通货膨胀之所以会促进房价上涨，主要是因为成本因素，近几年来，构成住房成本的土地、钢铁、水泥、化工等原材料设备和提高住房水平等因素都在全面上涨，受其影响，房价必然会持续地上涨。当今，宏观调控要稳定居民消费价格指数，稳定相关行业的物价上涨水平，重点抑制生产资料价格过快上涨，从而抑制房价远离价值的不合理上涨。另一方面，当物价持续上涨并引发通货膨胀时，消费者持有货币的意愿会下降，购买房产的意愿会上升。在其他条件不变的情况下，会使得住房价格上升。
（四）房价波动并未对房地产投资和固定资产投资产生明显影响
依据托宾的Q效应理论，在房地产市场上，托宾的Q比率指的是房地产价格和建造成本的比值。在建造成本不变的条件下，若住房价格上升，那么Q值也会随之上升。而Q值越高说明在房地产市场上进行投资的机会就越好，越有利可图。因此，房地产投资也会有较大的增幅。由于房地产投资占总投资的比重相对较大，总投资的也会有一定的增幅，并最终带动产出的增加。但脉冲结果和方差分解显示，房价与房地产投资、固定资产投资均没有长期均衡关系，且房价上涨并不会引起房地产投资和固定资产投资的增加。固定资产投资更多依靠经济增长（解释程度为17%）、物价水平（13%），而不是房价水平（仅为4%）。这也说明，抑制房价大幅上涨，并不会造成固定资产投资的萎缩，进而造成经济增速的放缓。
四、政策建议
综上分析后，本文提出三点政策建议。
（一）应坚持房地产调控不动摇，遏制过快上涨的房价，并处理好与保增长的关系
房价上涨在短期对我国经济增长的拉动作用十分明显，现行房地产调控政策面临着控房价与保增长之间的两难选择困局，即在房价过快上涨势头得到控制时，经济增速也会受到抑制。但从长期看，房价下降并不会对宏观经济产生明显影响。因此，中央应继续加大房地产调控力度，保住现有调控成果，使房价合理回归。当然，在房地产调控中，应当最大限度的平衡控房价与经济增长之间的关系，并探索跳出这一两难困局的解决方案。
（二）房地产价格应成为中央银行分析通货膨胀预期变动中不能忽视的因素
房地产价格可以为中央银行提供有用信息，准确预测未来通货膨胀趋势，这将有效降低货币政策认识时滞。但是，目前在我国居民消费价格指数 （CPI）的构成中只占14%权重的居住类消费价格指数中，并不包括房地产价格，而只包括建房及装修材料、房租、物业费及其他与居住有关的服务、水、电、燃气等。即使房租价格在居住类消费价格指数中也仅占20%的权重。由于不能充分利用房地产市场提供给货币政策决策的重要信息，将可能使人民银行错失对房地产市场调控的最佳时机，从而直接影响货币政策的预期效果。因此在应对当前的通货膨胀问题上，央行在货币政策调控中应当对以房地产价格为代表的资产价格进行关注。同时，应当管理好通胀预期。
（三）要管理好房价上涨预期，正确引导市场
通货膨胀并未对房价产生明显的冲击，房价自身的冲击则对房价上涨的影响效应十分明显且对房价预测方差的解释力在90%以上。这说明通货膨胀预期并不是推动房价上涨的主要因素，房价上涨预期才是影响房价上涨的关键。因此，要取得房地产价格调控的实效，必须管理好房价上涨预期。
参考文献：
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以上就是360范文网的小编对房产投资价值分析(精选5篇)，以及房产投资价值分析(精选5篇)的详细介绍与分析，相信大家看完之后都已经对这方面有了更详细的认识与了解。
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