物业租赁工作总结(精选5篇)
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物业租赁工作总结范文第1篇
关键词：中小企业 租赁 创新
现代租赁业作为金融创新的产物，具有极强的灵活性和特殊的功能。从金融工具角度看， 具有扩大投资和融资的功能；作为一种营销手段，具有促进产品销售的能力；与国家、地方政府政策相结合， 具有调整产业结构和技术创新的功能；对承租人来说， 具有实现资源有效配置、加强资金流动， 进行资产管理， 降低成本的功能；融资和融物特点相结合， 又具有转换资本的实物形态和货币形态的功能等。正是租赁本身所具有的上述特殊功能，使得现代租赁业在国民经济和市场体系中发挥着越来越重要的作用。
事实证明，在很多情况下善用上述租赁功能可以更好地实现企业的利润目标，但是由于我国经济体制、管理制度和对现代租赁业认识不足等各方面原因，使得现代租赁业在我国没有得到长足的发展。从租赁业市场渗透率（租赁在所有固定资产投资中的比例）来看，美国达29.9%，德国15.7%，日本8.7%，而我国却不足2%。而据资料显示，目前我国中小企业工业总产值、销售收入、实现利税分别占总量的68%、57%和58%；流通领域中小企业占全国零售网点的90%以上，可以说中小企业在我国经济社会发展中具有举足轻重的作用，但是长期以来却一直被资金、人才等难题所困扰。
本文基于现代租赁业的功能和中小企业的实际需求， 尝试通过多种灵活方式和在多赢的基础上进行面向中小企业的租赁创新，从三个方面探讨了可行的租赁创新思路。
融资租赁创新
对中小企业来说， 由于企业自我积累的能力差， 难以进入资本市场进行直接融资， 商业银行遵循自己的贷款原则不愿意放贷， 财政直接投入更是杯水车薪， 因此融资渠道少、融资困难已经成为中小企业持续发展的根本性障碍。而融资租赁是一种将商业信用与银行信用紧密结合、融资和融物紧密结合的新型融资方式，较之于银行信贷等其他融资方式，更适合中小企业的融资需要，具体表现在：有助于中小企业加快技术进步；融资速度快；限制条款较少；可以降低通货膨胀和设备陈旧的风险损失；到期偿债压力轻；租金可在税前扣除，融资成本低等几个方面。
尽管融资租赁具有以上优势，但由于缺乏政策支持、租赁理念滞后以及功能定位不当等原因，在目前其并没有成为我国中小企业融资的主要方式，没有充分发挥出为中小企业融资提供服务的重要作用。所以，融资租赁必须创新。
（一）融资租赁的功能创新
准确的功能定位是融资租赁业发展的关键，也是融资租赁业能否健康成长的基本前提。过去由于资金短缺而将融资租赁单纯作为一种信贷形式的功能定位，可以说是造成融资租赁业发展现状的关键。融资租赁的功能创新就是要在功能上充分挖掘、放大除融资以外的其他功能：从宏观上讲，融资租赁还具有刺激消费拉动内需、调节宏观经济促进经济持续发展、引导资本合理有序流动等三大功能；从微观上讲，融资租赁还具有扩大投资、促进销售、节税、表外融资、盘活存量、推动技术改造、缓解债务负担、增加资产流动性和强化资产管理等九项功能。
（二）融资租赁的模式创新
融资租赁的基本方式是三方当事人（出租人、承租人、企业）间的两份合同（购买合同、租赁合同）所确定的债权债务关系。从最基本的直接融资租赁，可以诱导出多种变体，如转租赁、售后租回租赁、杠杆租赁、委托租赁等。除了上述已成熟使用的融资租赁方法外，由于市场的驱动和业务的拓展，近年来国内外一些租赁公司又开发出许多创新模式，如分成合作租赁、风险租赁、结构式参与租赁、捆绑式租赁、综合性租赁等，综合这些创新方式的特点，社会上有许多经济业态，如果能和租赁结合起来就是租赁创新。
（三）融资租赁的租期与租金设置创新
传统融资租赁对租期和租金的设置比较严格，在租期和租金确定以后， 不允许承租人有半点疏忽或闪失， 否则将对承租人采取惩罚措施，并留下不良履约记录。现在应该对租期和租金的设置上变刚性为弹性、变静态为动态、变规定为协商，即应该弹性地根据企业实际生产经营状况来调整租金支付形式；如果企业确实是因不可抗力而出现偿还困难，出租人应酌情减少本期支付额；在期限上如果企业投资项目确有巨大发展潜力，只是短期内不能产生良好经济效益，则可适当延长支付期限。
（四）融资租赁的标的物形态创新
在传统的融资租赁合同中， 只要租赁标的物是特定物和非消耗物， 一切动产和不动产均可构成标的物。但是这里并没有提到无形资产。而将无形资产纳入租赁标的物范围有其一定的优势，如涉及知识产权保护的问题一般都较为敏感，而采取租赁方式，商家让渡的仅仅是无形物的使用权而不是所有权（产权），这样就轻而易举地解决了这个问题；在无形资产的租赁期间，承租人可以享受到商家的租后服务，而厂商也可以搜集到用户的反馈信息。
（五）融资租赁的交易退出机制创新
融资租赁业同银行业一样也是一个高负债、高风险的行业，尤其是针对中小企业开展业务。因此，安全性、流动性、赢利性也是其应遵循的经营原则。将安全性放在第一位，建立租赁业务的二手市场是必要的。租赁证券化就是在这种情况下提出的。租赁证券化是集合一系列用途、性能、租期相同或相近，并可以产生大规模稳定的现金流的资产，通过结构性重组，将其转换成可以在金融市场上出售流通的债权的过程。租赁证券化盘活了租赁公司的资产，增加了资金流动性，加速资金回流，从而为其新项目的运作提供了保证。
人才租赁创新
对中小企业而言，由于规模的限制，其人力资源管理比较难以做到系统化，往往是相对投入大而产出小。为了更有效地解决中小企业人力资源管理的问题，有必要引入人才租赁这种新型的人力资源配置模式。在市场经济较为成熟的欧美、日本等国家和地区，人才租赁已经是一种相当成熟的用工形式，其具体的运作方式是：人才租赁公司（用人单位）通过合同的形式吸收、储备人才，然后根据用工企业的需要，再将人才出租给用工企业，与用工企业签订租赁合同来确定服务范围，并承担工作失误所导致的一切后果。
如上所述，人才租赁实际上可以看作是对租赁标的物形态的创新。传统的租赁标的物总是被界定在有形资产范畴内， 而实际上， 除了已经兴起的软件租赁外， 像商标、品牌等特许使用、管理模式输出以及特许经营等， 本质上都可归结为无形资产作为标的物的租赁。无形资产能否租赁， 关键的问题是能否对其定价。由于人才可以通过市场机制定价， 所以人才租赁的出现自然也就是市场需求的结果。
实践证明，人才租赁能够克服中小企业分散管理人力资源的不少弊端：对中小企业而言，通过人才租赁可以实现“企业用工、社会管人”，从而有效地控制员工人数，明显地降低人力资源成本和运作成本，而高级人才租赁更实现了高级人才资源的共享；对租赁员工而言，专业化的系统管理能够提供系列化和规范化的工资、福利、保险、劳动保护以及税收代缴等周全的服务， 让他们即使是为中小企业服务也能得到与大型企业水平相当的人事方面的保障。随着我国人才市场需求的变化，人才租赁这项新兴业务在我国各大城市也相继展开，但是由于我国相关法律法规滞后、社会保险尚不完善等原因，人才租赁业务在我国开展得并不尽如人意。面向中小企业的人才租赁创新主要可从两个方面入手：
人才租赁的模式创新。基于人才能力与工作的双向多样性和特殊性，人才租赁的模式不可能采取固定模式。中小企业应该在现有人才租赁模式的基础上进行选择和创新，而不应该简单地接受或抛弃某种模式，一定要结合企业自身的行业特点、企业发展阶段、企业岗位性质、人才环境等诸多因素正确评价，选择符合自身特点的人才租赁模式。
人才租赁的激励机制创新。与传统的用人模式相比，人才租赁涉及到用人单位（人才租赁公司）、用工单位与租赁员工三方的关系，甚至还可以扩展到用人单位（人才租赁公司）、用工单位、租赁员工与高校四方的关系，人才租赁管理呈现出一定的特殊性和复杂性。在人才租赁过程中，由于委托双方存在信息不对称，方可能凭借自己比委托方占有更多的信息而侵犯委托方的利益，而在实务中方有可能是上述三方或四方中的任一方，如何在上述多方利益博弈的过程中做好激励工作，是一个值得深入探讨的新问题。
租赁交易方式创新
传统的租赁交易方式通常具有交易工具手段落后、交易成本高、交易效率相对低下等缺点。随着社会经济的发展与信息时代的到来，网络已经逐渐成为人们生活要素的一部分，许多网站看到了其中的商机，利用其资源与网络特点，为人们提供不同的服务，给人们生活带来了极大的便捷。其中商品在线租赁（online leasing）是众多服务中的一种，其业务流程一般为：网站会员在一定周期内交纳固定的费用，获得在网站在线租赁商品的权利，并在一定时间内提交商品订单，获得商品使用权，但是在使用期限内必须归还商品。由于网络信息传输成本较低、传播范围广泛、直达核心消费群，并且交易过程中互动性强、感官性强，商品在线租赁业务可以说是目前最先进的租赁交易形式，同时其对于面临短期现金紧张的中小企业来说也是最具诱惑力的交易方式之一。
在租赁交易服务网站上，利用传递的信息，租赁交易双方在线浏览、离线交易，将网上信息转化为实际交易行为，采用第三方安全交易保证金结算方式进行结算，使租赁交易从业务咨询、双方交流确定合作意向，到进行贸易的全过程都在网上实现。值得注意的是，在线租赁交易在保留了物理形态交易的主要功能之外，还增添了更加强大的功能。通过集聚和组织出租和寻租两方面的信息，在线租赁交易使供求双方接触的机会增加，打破了原有企业间的疆界，使所有在线信息的企业共同组成了一个庞大的、数字化的、虚拟的行业联盟。供需双方通过进行公平透明的交易，使原来相对固定的价格变成浮动价格，能最真实的反映市场供求，打破靠独占商业信息获取超额利润的行业垄断局面，最终实现企业间的双赢。
结论
集融资、投资、经营和资本运作一体化的现代租赁业，是一项正处在蓬勃发展阶段的新兴朝阳产业，由于租赁业务是一个涉及面广、综合性强的行业，可涉及到许多领域，这当中有许多模式值得探索，有许多理论值得研究，各国的租赁模式和理论也都因自身的条件和发展各异而各有不相同，但是有一点是相同的，那就是必须持续创新。只有大力开拓具有巨大市场潜力的多元化创新业务，才能为我国租赁公司的业务经营注人活力，才能提升租赁业的市场竞争力，才能真正满足中小企业复杂多样的市场需求。
参考文献：
1.陈爱吾.促进人才租赁业良性发展[J].商业时代，2006(9)
2.梁喜，熊中楷.租赁营销模式在我国制造企业的应用研究[J].现代管理科学，2008(10)
物业租赁工作总结范文第2篇
在中小企业融资难这个世界性难题面前，这家公司探索出一条行之有效的为科技型中小企业提供融资服务的新路径。这家公司就是中关村科技租赁有限公司，它是一家致力于解决科技型中小企业融资难题的国有科技金融企业，隶属于中关村发展集团，也是国内首家科技租赁公司。
中关村科技租赁是中关村方兴未艾的科技金融创新大潮中的一个典型代表，计划2014-2016年三年中，累计投放80-100亿元，累计服务350-500家科技型中小企业，重点布局电子信息、大生命健康、节能环保及新能源等高精尖产业，每个产业领域服务30到50家重点客户，打造一批行业品牌企业，引领战略性产业集群发展。
融资无抵押还款很灵活
融资租赁是指出租人根据承租人的选择，购买租赁物件提供给承租人使用，承租人支付租金的交易。租期结束，承租人可选择退租、续租或留购租赁物件。融资租赁是一种新型的融资方式，是解决中小企业特别是科技型中小企业融资难题的一种有效方式。
科技型中小企业的优势是具有技术和专利等无形资产，成长性好但往往风险也较高，而它们没有多少厂房、土地等固定资产做抵押，难以从银行贷到款。中关村科技租赁的做法是为科技型中小企业量身定做融资方案，出资购买较大金额的设备（如数千万元），出租给它们使用，这样出租物就相当于抵押物，能减少租赁公司的出资风险。科技型中小企业按一定期限分期支付租金，一定年限之后，租赁公司可将设备折价卖给科技企业，届时双方将实现共赢。虽然其主要表现方式为设备租赁，但本质上是一种为科技型中小企业融资的方式，解决了它们融资难的问题，帮不少企业渡过了生死难关。
针对科技型中小企业的特点，中关村科技租赁充分发挥融资租赁“融资无抵押、审批速度快、还款方式灵活”的优势，着力降低企业融资的时间成本和经济成本。截至目前，中关村科技租赁服务的中小企业客户承担的实际融资成本平均为8%-9%，项目审批放款平均用时20个工作日，融资期限一般为两至三年期，还款方式根据企业现金流情况灵活匹配。在为客户提供融资服务的同时，中关村科技租赁还积极利用自身专业知识和经验，为客户提供商务咨询、法律服务等一系列贴心服务，帮助客户争取更好交易条件，有效降低交易成本。
中关村科技租赁董事长盛紫瑾说：“中关村科技租赁依托中关村发展集团这个大平台，主要为中关村科技型中小企业提供研发、生产、检测等设备的租赁服务，以及基于这些设备的融资服务，为中小企业解决融资难题，这为推进北京产业结构调整和升级提供了一种新型的金融工具，同时也是全国范围内一次科技金融创新的有益探索。”
中关村科技租赁总经理何融峰介绍：“租赁物（设备）本身能发挥抵押物的功效，因此融资租赁不强制要求企业提供房屋、土地等标准抵押物，这就大大降低了企业的融资门槛，缓解了它们的融资难题。同时，由于企业支付的租金可作为增值税进项抵扣，企业实际承担的融资成本也进一步降低了。”
北京扬德环境技术股份有限公司是中关村一家节能减排项目投资、建设、运营企业，注册资本金9000万元人民币。它在2013年进行规模扩张时遇到资金难题，中关村科技租赁结合其商业模式，对其已做完的项目设备进行售后回租，使其做完一个项目便可回收大部分资金，重新投入到下一个项目中，形成依靠自身项目“滚动式”快速发展。截至目前，中关村科技租赁累计给扬德环境支持了8400万元，使企业的发电规模由原来的30兆瓦快速发展到110兆瓦的装机容量，年净利润由1600万元攀升至3000万元，已成为国内低浓度瓦斯发电领域的龙头企业。
北京格瑞拓普生物科技有限公司是一家主要从事食用菌人工培育及销售的民营高科技农业企业。2013年下半年，企业打算对北京另外一家食用菌科技公司进行并购，但缺少资金，而且难以从银行贷到款。中关村科技租赁鉴于其自有设备较多且均为成套设备价值较高，便为其量身定制售后回租方案（即企业将设备出售给租赁公司，然后从后者租回使用，企业则能获得宝贵的资金），前后投入5000余万元，使格瑞拓普顺利实现并购，成为华北最大的食用菌工厂化生产企业，去年年产量突破15000吨，实现产值20000万元。
在为企业解决融资难题的同时，中关村科技租赁还充分发挥融资租赁的“促销”功能，帮助企业创新商业模式，从为企业“输血”转变为提高企业自身的“造血”能力。中关村科技租赁通过为企业设计“以租代卖”、“先租后卖”等业务模式，一方面帮助制造厂商快速打开销售市场、回笼货款;另一方面提升服务在产品销售中的价值，由一次性的卖产品转为长期的卖服务，实现从制造企业向现代制造服务业的转型升级。
宣爱智能是一家生产高端驾驶模拟器的高新技术企业，由于模拟器价值不菲，民用销售市场一直难以打开。2013年，中关村科技租赁以风险租赁模式为宣爱智能提供1亿元融资租赁总授信，为宣爱智能开创了新的“合作经营-分账模式”，宣爱智能以出租服务的方式将模拟器铺到各大驾校，驾校按照使用模拟器的人数给宣爱智能支付服务费用。该模式大大促进了宣爱智能高端驾驶模拟器在民用市场的全面推广，此前其模拟器的销售量仅为30台，中关村科技租赁为其提供了1300万元的资金支持之后，宣爱智能已经与下游客户签订了2000台模拟器的收益分成合同。
积极创新融资租赁业务模式
中关村科技租赁结合科技型中小企业特点，积极创新业务模式，为它们提供更好的融资服务，通过搭建“投保贷租”（即投资、担保、贷款和融资租赁）一体化平台，为科技型中小企业提供一揽子的多种融资方式。中关村科技租赁与活跃在中关村的知名创投机构、银行和担保公司建立了互为平台、互相推荐项目的互利共赢机制，推出了“银租通”、“投租通”、“保租通”等3项服务，有效增加了科技型中小企业的融资机会，目前已有8家企业因为公司的推荐获得超过2亿元的融资。
以“银租通”为例，2014年6月，中关村科技租赁与北京银行共同“银租通”产品。所谓“银租通”，即银行对中关村科技租赁推荐的客户进行主动授信，做到“见租即贷”，而中关村科技租赁对银行推荐的客户开展融资租赁服务，做到“见贷即租”。目前，已有多家银行主动与公司对接推出“银租通”产品，多家租赁客户积极申请获得该项服务。例如，公司客户格瑞拓普获得北京银行“银租通”信用授信500万元，天童通信获得交通银行“银租通”授信2000万元。
中关村科技租赁还积极探索创投租赁模式。创投租赁具有“创投+租赁”的双重运营特点。租赁合同开始时，租赁公司与承租企业签署租赁债权转换股权协议（类似于可转换债），设备租赁费用及租赁余值可转变为对承租企业的股权。租赁公司获得承租企业的认股权后，可以自己认购股权并持有该股权获得收益，也可以将该认股权转让给创投机构。
2013年9月，中关村科技租赁以创投租赁模式为北京煦联得节能科技公司提供4000万元融资租赁授信。截至目前，累计支持企业资金1000万元。双方约定，在中关村科技租赁支持企业的资金额度达到2000万元时，可获得企业4%的认股权。届时，若中关村科技租赁行使该认股权，将不仅获得债权收益，还能分享企业高速发展带来的股权收益。
多管齐下管控业务风险
由于中关村科技租赁的融资服务对象大多是成长性较好，但是有一定风险的科技型中小企业，而且对方没有太多标准抵押物，因此管控好融资租赁的业务风险极为重要。公司从组织、制度、团队、激励约束机制、服务支撑等5个方面建立五位一体的风险管控体系，为业务的快速拓展保驾护航。
一是组织保障。公司在业务拓展部门之外，建立强大的风险管理部门，对项目进行包括企业财务状况、核心管理团队、决策机制、技术与产品、商业模式、激励机制和租赁物等多维度的标准化调查和判断。公司建立专门的项目评审委员会，采取少数服从多数的票决制，由一名公司高管牵头负责评审，总经理不参与项目评审，不过拥有一票否决权，这等于是对项目进行了两次评审和风险判断。
二是制度保障。建立对项目从租前调查到租后管理的全流程管理制度。研究出台了《租前调查管理制度》、《项目评审会制度》等多项规章制度和文件格式范本。
三是团队建设。建立常态化的培训学习机制，邀请业内专家、中关村投资人和企业家对员工开展专题培训，让员工对目标行业有深入了解，提高员工基于行业的风险管理意识和风险把控能力。
四是激励约束机制。建立与风险管理挂钩的激励约束机制。员工绩效工资直接与租金回收额挂钩，若出现租金回收逾期，直接扣减业务经理、业务组长及业务总监的绩效工资。同时提取全体员工绩效工资总额的20%作为风险储备基金，若公司年度总体风险表现不达标，将全额扣除该部分绩效工资。
五是建立服务支撑体系，通过帮助客户成长发展，降低租赁项目风险。中关村科技租赁免费为融资企业提供管理提升、融资筹划、客户协同、政策咨询等一系列增值服务。
截至目前，公司已联合知名咨询机构为30家科技型中小企业提供了管理提升服务，客户反响良好。
近些年，随着中关村的融资租赁、股权融资、风险投资、信用贷款、知识产权贷款、新三板等融资方式不断发展，中关村的科技金融创新日新月异，蓬勃发展。中关村正昂首阔步走在打造国家科技金融创新中心的道路上。
与此同时，在全国范围内，融资租赁因其无抵押和还款灵活等特点，正成为一种日益重要的新型融资方式。融资租赁公司分为由银监会批准成立的金融租赁公司，以及商务部和国税总局批准成立的内资租赁公司和外资租赁公司。中关村科技租赁属于内资租赁公司。
中国租赁联盟的数字显示，截至2014年6月底，全国在册运营的各类融资租赁公司共约1350家，比年初的1026家增加约324家，增长31.6%。其中，金融租赁25家，增加2家;内资租赁123家，没有增加;外资租赁约1202家，增加约322家。
物业租赁工作总结范文第3篇
关键词 金融 融资租赁 问题 对策
按照国际会计准则委员会的有关定义，融资租赁是将与一项资产所有权有关的全部风险和报酬转移的租赁形式。现代融资租赁具有融资性质和租赁物所有权转移的特点，即以融物方式来融资，以融资方式来融物，是融资和融物的有机结合，目前在发达国家已成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。
一、发展融资租赁业的意义和作用
现代意义上的融资租赁业已有近60年历史，至今依然保持强劲发展势头，融资租赁业已发展成为与银行信贷和资本市场比肩的重要融资工具。
第一，融资租赁超越过去专注于企业信用的传统金融理念，将企业部分运营资产独立出来，创造了资产信用的新型理念，并运用一系列技术工具，增加了新兴企业和中小企业的投融资能力，有利于企业推行资产轻量化生产经营方式，改善资产负债比，最大限度地减少企业“内部”资产和最大限度地集中使用外部资产，以降低经营风险和实现企业核心控制力。
第二，融资租赁机构介入企业融资和融资租赁业务的规模化发展，使得企业资产所有权与使用权出现分离，细化了社会分工，有利于经济集约化发展和规模经济效率提高。融资租赁机构以租赁物为载体，可能深入到企业研发、制造和销售的全过程，为企业提供贴身的个性化服务，既可降低交易成本，又可为企业获得更多商业机会提供信息渠道。
第三，发展融资租赁业有利于促进实体经济与金融业的结合，避免金融业发展被虚拟化，从而完善金融市场体系，促进金融改革创新和经济发展。融资租赁业务涉及银行、保险、证券、信托等机构多种金融业务的相互配合，有利于带动相关金融机构发展。融资租赁机构可与相关金融机构进行有效链接，为后者提供有所有权保障的新资金配置渠道和投资品种，如债权保理、信托计划、私募基金和租赁资产证券化等。
第四，融资租赁机构通过设备租赁、售后回租和租赁资产证券化等多种方式，有利于拓宽基础设施建设融资渠道，吸引市场化资金进入基础设施投资领域，降低基础设施投资的资本金门槛，盘活基础设施类固定资产，降低财务费用，加快我国基础设施建设速度。
二、我国融资租赁业发展的现状与问题
近年来，我国融资租赁业发展迅速。截至2010年底，全国在册运营的融资租赁机构共181家，比上年117家增加64家，机构数量同比增长55％；融资租赁合同余额约为7000亿元，比上年3700亿元增加3300亿元，合同余额同比增长89％。其中，内资融资租赁机构61家，业务量约5700亿元，占全国总量的比重为81％；外资融资租赁机构120家，业务量约为1300亿元，占全国总量的比重为19％。据中国租赁联盟预测，201 1年全国融资租赁业务总量将突破10000亿元大关，达到11000亿元左右。融资租赁业快速发展也凸显出一些问题，妥善解决和处理好这些问题才能促进该行业的持续、稳健发展。
(一)业务“类信贷”问题严重
部分融资租赁机构(尤其是金融租赁公司)开展业务时更多地注重其融资职能的实现，对租赁环节重视不足，导致融资租赁业务“类信贷”特征彰显。2010年国家信贷紧缩造成融资租赁“类信贷”业务大量涌现。融资租赁业本质上是以融物方式实现融资目的的交易行为，“类信贷”业务阻碍了融资租赁机构核心竞争优势的发挥。由于目前融资租赁机构的资金来源主要依赖自身积累和银行贷款，不仅难度大，而且成本高，过多“类信贷”业务将导致经营高风险和低收益的严重不匹配。
(二)业务领域集中、业务同质化、产品单一
在发展初期，我国融资租赁机构的业务领域聚集度较高，主要集中在航空领域。例如，银行系融资租赁公司的业务大多是航空租赁，导致客户集中度畸高，经营风险加大。业务领域集中使得业务同质化，融资租赁机构的产品定位、客户群趋同，没有专业特点。目前融资租赁业务多数为售后回租，能够充分发挥行业优势的制造商租赁业务和进出口租赁业务极度缺乏。由于产品单一，可以相互替代，导致市场竞争剧烈。发达国家成熟的融资租赁业，融资租赁机构通常发挥各自的专业化优势，通过区分业务领域来区分客户群，达到细分市场的目的。
(三)融资租赁机构自身融资渠道缺乏
受监管政策限制，目前融资租赁机构的资金主要源于股东出资，或者高成本的同业拆借和商业信贷，无法满足业务发展的资金需求。融资渠道单一产生了两个问题，一是融资租赁机构短期资金来源与中长期资金需求的期限结构不匹配。融资租赁项目通常期限较长，如果短期资金用于长期项目，一旦流动性紧张，公司经营将陷入困境。二是单一融资渠道削弱了融资租赁机构在利率报价上的竞争优势。由于风险管理优于银行贷款，理论上融资租赁利息率应低于信贷利率，而事实上因融资渠道单一，融资租赁机构的资金成本高于银行，阻碍了其风险管理优势向融资成本优势的转化。
(四)准入门槛高限制了融资租赁业发展
银监会规定，金融租赁公司最低注册资本金为1亿元或等值自由兑换货币；商务部规定，外商投资融资租赁公司注册资本不低于1000万美元，融资租赁试点企业根据设立时间其注册资本分别应达到4000万元和17000万元。过高的准入门槛阻碍了中小型设备制造商、服务运营商和中小型投资机构等投资设立轻型的、地区性的、专业型融资租赁机构。与中小型融资租赁机构发展受限于准入门槛相反，银行系融资租赁机构(金融租赁公司)则因其银行背景，资金来源充裕，资产规模得以快速扩张，不但经营风险加大，也易于形成市场垄断，不利于该行业长远发展。
三、融资租赁业务模式创新探索
(一)厂商租赁
即机械设备制造商或经销商，对本企业所生产或经销机械设备的购买者(最终用户)提供租赁融资，将设备交付其使用。在实际中，各工程机械厂商注册自己品牌融资租赁公司或通过第三方融资租赁机构，将产品销售给融资租赁机构后转租给最终用户。厂商租赁是设备制造商与融资租赁机构合作，共同开发客户资源，将融资租赁业务与设备销售结合形成的新的业务模式。
(二)杠杆租赁
即出租人、承租人、供应商签
订融资租赁合同的买卖协议和租赁协议，出租人支付少量租赁物购置款项，其余资金通过上述协议由金融机构提供无追索权贷款。在实际中，融资租赁机构与金融机构合作，通过该操作模式盘活资金。杠杆租赁的优势是：第一，融资租赁机构能够借助金融机构实力做单项巨额的融资租赁业务。第二，降低出租人的租赁成本，出租人购置用于租赁的资产，可按资产全部价值享受各种减税、免税待遇。第三，租赁物租金相对较低，出租人可将上述利益以较低租金转让给承租人一部分，使承租人租赁成本降低。
(三)二级融资租赁
二级融资租赁是由出租人从其他融资租赁机构租进标的物，然后转租给承租人。第二级的出租人可以不动用自己资金，只是体现类似经纪人的作用，通过收取两级租金中的租金差而获利。这种业务模式类似于保险市场上的再保险或银行间市场上的同业拆借。
(四)项目融资租赁
项目融资租赁是承租人以某项目的资产和效益作担保，与出租人签订项目融资租赁合同，出租人对承租人项目以外的财产和收益无追索权，租金收取以项目的现金流量和效益来确定。该业务模式可以应用于城市基础设施建设项目，如高速公路经营权、机场经营权等。
(五)提成式融资租赁
提成式融资租赁是由承租人的盈利状况决定租金，租金数额不固定的融资租赁模式。租金通常是承租人向出租人先支付一定比例的定额租金，余额则按承租人获得收入的一定比例提成。在一些资金回笼期较长但现金流相对稳定且有垄断性的项目可尝试采用，如电力、石油等设备租赁。
(六)结构式参与融资租赁
结构式参与融资租赁由注资、付租、收益回报3个阶段构成。其中，注资阶段的资金注入方法与常规融资租赁相同，付租则是将项目现金流量按分成比例在出租人和承租人之间分配，收益回报是指在租赁成本付清后出租人享有一定年限的资金回报。收益回报结束后，融资租赁的标的物所有权由出租人转移给承租人。这种融资租赁方式适用于资金约束较大的重大项目，如老城区改造、港口建设等。
四、融资租赁业发展趋势及有关政策建议
根据国际经验，随着经济发展转型和产业结构调整，中国融资租赁市场将获得充分发展，其比较优势逐渐彰显，一些新的发展趋势正在浮现。相应地，有关政策制度和法律法规也需进行调整或制定。
(一)融资租赁业发展趋势
一是国际化进程不断加快，国际国内两个市场竞争将更加激烈。从当前宏观形势来看，一方面中国融资租赁机构已具备较强的“走出去”实力，同时众多具有丰富经验和风险控制能力的跨国经营公司开始参与国内市场竞争，他们尤其对那些现金流稳定的融资租赁资产的离岸证券化感兴趣。内部动力与外部压力的双重作用，使融资租赁业加快国际化进程已不可避免。二是未来几年，融资租赁机构将形成不同的分工定位。伴随着国内经济继续高速增长，有关监管部门将逐步扩大行业的主体进入。不同融资租赁机构必须基于地域、行业、人才、管理、技术等比较优势，逐步形成面对不同等级客户、不同行业的细分市场定位。
物业租赁工作总结范文第4篇
截至2013年9月末，20家金融租赁公司总资产规模逼近万亿，而工银租赁的总资产已超过1600亿元，是2008年底公司成立一年时的14倍。今年前三季度，工银租赁的营业收入超过72亿元，实现净利润15.39亿元，同比增长75.8%，继续领跑整个金融租赁行业。
不过，上述的数据只是说明工银租赁成长的速度，这些数据的背后则关联着数万亿资产规模的实体经济和企业。简言之，其中的关联就是金融租赁公司以“融物”的形式为实业企业提供“融资”。
看看工银租赁的另一组数据：目前管理的飞机超过350架，其中已交付运营飞机近150架；拥有船舶200多艘；大型设备2.8万多台套。
“我们对目标产业有着深刻的理解与积累。”接受《英才》记者专访时，刚刚获得母行批准增加30亿元资本金的丛林丝毫不介意以“土豪”大方自嘲，但在他看来，工银租赁的“硬底子”不仅是依托全球最大的商业银行——中国工商银行，更是来自对产业的理解和专业化的风险控制能力。
专业“投手”
“租赁是金融和实业的一个完美结合，每一笔租赁业务，都是在为能够进行生产、创造实际价值的设备提供融资。”丛林认为，银行信贷、股票、债券、期货、租赁这五大融资方式中，租赁与实体经济连接的最紧密，租赁投资形成的金融资产，又可以进一步丰富和完善整个金融市场的产品体系，成为实业与其他金融业务之间很好的桥梁和纽带。
与其他融资形式的锦上添花相比，租赁天生就是为了雪中送炭。金融租赁公司在经济处于低谷时，往往加大采购订单，并通过结构化的产品设计，减轻承租企业资本支出的压力。这种反周期的操作，可以有效的缓解实业企业受经济周期变化带来的冲击。
“在一定程度上，租赁就像一把熨斗，对经济周期有一个烫平的作用。”丛林如此比喻金融租赁业的意义，但另一方面，工银租赁从诞生之日就是市场化的金融机构，赚钱也是绝对要务。
钱到底怎么赚？
任何实体行业肯定是在高峰和低谷间不断徘徊，租赁公司低谷时投资购进设备，出租给客户，到了高峰期再卖掉，还能得到一部分资产增值收益，这就是金融租赁公司赚钱的基本原理。
“近几年，航运业陷入了前所未有的历史低谷。现在的船舶价格仅相当于2009年的1/4甚至1/5的水平。越是行业低谷的时候，可能越是投资的好时机。这么说很简单，但要做出科学的判断和正确的决策，是个很复杂的事情。”
丛林以工银租赁涉足较深的航运业举例。尽管租赁标的物——船舶价格总体已经很低，但不同吨位、不同船型、不同种类的船，实际上千差万别，抄底并不意味着就能赚钱，甚至会带来很大风险。
在工银租赁的“船队”配置里，以海工船为代表的“高技术、高附加值”船型逐渐成为船舶投资市场的热点，而这些船的引进也体现了工银租赁善于从纷繁复杂的市场变化中找到适合自己的机遇。
“要对自己买卖的标的有很深入的了解，要知道客户需要什么，行业低谷还会持续多久，未来是什么样的趋势。”一直以来，丛林希望打造工银租赁的核心竞争力就是专业化创新。
专业化也是工银租赁由管理信用风险获得收益，向通过投资和管理资产提高公司的收益转型的关键词。丛林表示，工银租赁将加大经营租赁比重，争取到2017年实现经营租赁资产占公司总资产的40%，航空、航运业务占比要超过50%，做大资产交易规模，走专业化、集约化发展的道路，真正成为一家靠投资、持有、出租、管理专业设备取得良好发展业绩的金融租赁公司。
“三维”风控
风控是金融机构永恒的话题。
自2008年以来，工银租赁不良资产率保持了3年的0，2011年不良资产率为0.83%，2013上半年下降到0.72%。
“资产价值、客户信用、交易结构。我们同时要从三个维度控制风险。”丛林告诉《英才》记者，金融租赁公司风控的核心就是资产。
租赁公司拥有租赁资产的所有权，在客户发生信用风险时，其可以通过直接处置租赁物、取回再出租等方式实现收益。即使是对回租业务而言，租赁公司评估项目的重点也是租赁资产的通用性、变现能力等因素。
当然，资产为核心，并不等于说客户是谁都行。而银行系金融租赁公司显然可以更便利的共享到银行在信用管理方面的丰富经验，更何况工银租赁传承的是拥有全球最多客户的工商银行。
由于很多租赁业务是发生在全球市场的，政策、法律、战争、地域等问题的叠加，使得租赁企业要面对非常复杂的风险问题。在开业之初，工银租赁投入大量的资源，自主开发建设了LS2009业务管理系统，实现了租赁业务流程的刚性控制及执行层面的自动化管理，可以将所有租赁合同全部纳入到系统中进行管理，使每一笔业务都能够可跟踪、可追溯、可审计，有效控制了操作风险。随后，工银租赁又建设开发了全球船舶资产管理系统和飞机资产管理系统，可以随时在全球任何一个地方监测到飞机、船舶资产的物理状态，IT技术的应用，为工银租赁的业务规模化、持续化发展奠定了坚实基础。
物业租赁工作总结范文第5篇
但是，中小企业在发展中仍面临不少阻碍，其中缺乏资金的问题最为明显。特别是在当前金融危机的影响下，诸多中小企业出现效益下滑、亏损增加、增速减缓的状况，再加上国家采取审慎金融政策，对企业融资的审批更加严格，使得广大中小企业缺乏资金的困难更为突出。
当前，中小企业要突破制约发展的瓶颈，必须要解决融资难的问题。由于我国中小企业普遍规模较小，资产积累较少，资信等级较低，难以得到银行资金的支持，因此可以拓宽融资思路，采用融资租赁等现代融资工具。融资租赁是由出租人根据承租人对租赁物和供货人的选择或认可，将从供货人处取得的租赁物按合同约定出租给承租人使用，并向承租人收取租金的一种高效的融资方式。本文通过对我国中小企业应用融资租赁的研究，通过对具体案例的分析，探讨了中小企业有效利用融资租赁的方式和可行性。
一、融资租赁应用研究
融资租赁又称为金融租赁、购买性租赁或现代租赁，是目前国际上使用最普遍、最基本的一种租赁形式，也是国际上通行的一种融资方式。此外，融资租赁也企业实行资产运营，拓展多元业务，分散投资风险的一种重要手段。
（一）融资租赁比较优势 与传统融资方式相比，融资租赁具有较为明显的比较优势。
（1）方便快捷。融资租赁将“融资”和“融物”两个程序合二为一，从而简化了信用审查手续，节约了融资时间，有利于中小企业迅速获得租赁物使用权，抓住市场机会。
（2）门槛较低。融资租赁对承租企业的综合效益和历史信用的要求相对较低，只要其融资项目的效益和现金流状况达标即可，从而大大降低了中小企业的融资门槛。
（3）还款灵活。融资租赁可根据承租企业的经营效益和现金流状况灵活制定还款计划和调整还款额度，有利于承租企业保持生产经营的正常运转。
（4）成本低廉。虽然融资租赁的租金利率高于银行贷款利率，但由于租金中包含了项目评估、设备选购等费用，因此综合来看，融资租赁成本较为低廉。
（5）税收优惠。承租企业可根据国家提供的优惠政策对租赁的设备加速折旧，从而可以享受到减免所得税、获得财政补贴的优惠，有效降低生产成本。
（6）规避风险。由于融资租赁还款期限几乎等于租赁物的物理使用期限，因此承租企业可以将融资风险在较长时间内分摊，如在订立合同时可一次性确定租金率变化幅度，从而避免租金剧烈变动，影响企业的现金流。
（7）提升信用。由于融资租赁不会体现在承租企业的资产负债表中，因此对企业的财务资信状况影响较小，再加上企业还款压力不大，有利于中小企业建立良好的信用，进一步扩大融资规模。
（8）盘活资本。融资租赁兼具融资与促销功能，在经济形势较好时可以将固定资产转化为流动资产，增加现金流；在经济形势较差时可以促进企业销售，增加产品销量，有利于盘活中小企业存量资本，更有效发展壮大。
（二）融资租赁操作形式 与传统融资方式相比，融资租赁具有灵活多变的操作形式：
（1）直接融资租赁，即由出租企业筹措资金，按照承租企业的要求向供货商购买设备并支付贷款，再将购买的设备即时出租给承租企业并收取租金。这是最基本最直接的融资租赁形式，由出租企业独力筹措资金并承担风险，在各国租赁实践中应用广泛。
（2）转融资租赁，即由一家或多家信用状况良好、与租赁双方企业有良好业务往来的第三方企业作为租赁中介联系出租企业与承租企业，从而分担融资风险，提高融资租赁项目的达成。这种形式中间过程复杂，耗费时间较长，适用于信用状况较差或初次进行融资租赁的企业。
（3）售后回租融资租赁，即由承租企业将实物资产出售给出租企业，然后在不转移实物资产的情况下从出租企业直接回租出售的实物。这种形式基本不影响承租企业对实物资产的使用，有利于中小企业将既有实物资产变更为金融资产，改变企业资产结构，提高资金流动性。
（4）杠杆融资租赁，即将信托和融资结合起来，出租企业只需投入有限资金，便可通过发行信托凭证从金融机构筹措贷款，用于购买设备出租，并将租金首先用于归还银行贷款。这种形式多用于采购飞机、轮船等大型设备的融资租赁项目。
（5）捆绑式融资租赁，又可称为三三融资租赁，即承租企业、出租企业、供货商三方各承担租赁标的成本的三分之一，共同完成融资租赁项目。这种形式有利于平摊融资成本，降低出租企业的投资风险。
（6）抽成式融资租赁，即根据承租企业收益状况可灵活确定每期支付租金的额度，主要适用于一些资金回笼周期较长、现金流稳定且具有一定垄断性质的融资租赁项目。这种形式有利于减少中小企业的还贷压力，维持良性运转。
（7）销售式融资租赁，即承租企业将其产品作为租金直接返还给出租企业。这种形式将融资与销售结合了起来，有利于提高中小企业的产品销量，降低中小企业的融资风险。
（8）供货商融资租赁，即租赁设备的制造商或经销商为承租企业提供融资租赁服务，承租企业可通过租赁而不是购买的方式从供货方处获得设备的使用权。这种形式实际上将租赁与销售过程合二为一，有利于扩大租赁设备销量。
（三）融资租赁实践应用 我国现代意义的融资租赁行业起步于20世纪80年代初，最早从外商投资租赁公司发展而来，大致经历了四个阶段：初期探索阶段、艰难发展阶段、法制规划阶段、成熟发展阶段。到2006年，我国的融资租赁业务领域已延伸至公交、城建、医疗、航空、IT等产业，总资产超过159亿元人民币，租赁资产占总资产的80%以上，平均资本充足率达到30%以上。
我国民航业成为融资租赁业的典型受益者。在利用融资租赁之前，我国民航业最先进的机型是前苏联制造的A-154。通过融资租赁，我国到2000年底共引进波音、空客等先进客机计365架，利用外资达189亿美元，同时还通过经营性租赁引进飞机117架。通过租赁方式获得的民航动力相当于当年我国全部民航动力的65.3%。可见，融资租赁迅速提升了我国的航空运输能力，加快了我国民航业与国际先进的接轨。
融资租赁是我国引进国外先进设备的重要途径。根据统计资料显示，1980至1995年，融资租赁公司支持了包括纺织、轻工、能源、通讯、运输、机械、电子和化工等行业的数千家企业的6000多个技术改造项目。通过融资租赁方式，我国很多轻纺企业，如石家庄第六棉纺织厂、青岛国棉六厂，在短期内实现了生产设备的升级换代，提高了产品的国际市场竞争力。1990年后，融资租赁公司加大了对能源和邮电两个行业的投入，吉林化工、辽河油田等一些国有大中型企业纷纷利用融资租赁提高了生产能力，增强了企业实力。
融资租赁是我国利用外汇资源的重要补充渠道。在国内融资租赁市场上，中外合资租赁公司所占比重最大，由于这些租赁公司的业务资金主要来源于国外，主要服务对象是国内的中小企业，因此为广大中小企业有效利用外资提供了重要途径。据世界租赁年报统计显示，从1980年到1995年，中外合资租赁公司共为我国近4100家国有、合资及乡镇企业融通外汇资金50亿美元，占我国利用外资总额的10%以上，云南红塔集团、小天鹅集团、万向集团等当代著名企业的发展壮大都与融资租赁密切相关。
（四）融资租赁风险控制 作为一种金融服务，融资租赁在实际操作过程中必然存在一定风险，主要有内部风险和外部风险。
（1）内部风险：一是融资租赁涉及对象较多（至少4个），操作过程复杂，不确定因素有所增加，形成了一定的融资风险；二是融资租赁涉及的合同较多，约定的条款较为复杂，容易互相制约，降低对风险的控制；三是融资租赁的资金占用时间较长，回笼速度较慢，从而增加了获得收益的不确定性；四是融资租赁的风险转移渠道比较狭窄，使得出租方往往面临流动性困难。
（2）外部风险：从目前来看，我国的融资租赁行业发展还不成熟，某些企业利用法律和政策漏洞大肆占用融资租赁的设备或资金，相关政策和法律法规仍有待于进一步的健全。
分析认为，在融资租赁的实际操作过程中，存在着出租方、承租方、以银行为代表的金融机构、担保方、供货方之间的信息不对称。其中，出租方与承租方的信息不对称是产生融资租赁风险的主要根源。因此，要控制融资租赁风险，必须有效降低出租方与承租方之间的信息不对称程度。在数学方法上，可利用方差、标准差工具，通过度量实际回报相对于预期回报的离散程度大小来确定融资租赁风险的大小。具体可分为两种情况：
第一，对于单一投资组合的融资租赁：用F（x）表示某项融资租赁投资的预期回报，用xi表示投资在第i种情况下的回报，用t（xi）表示回报在第i种情况下出现的可能性，则融资收益风险的方差为：?滓2=■［xi-F（x）］2t（xi）。
可见，在单一组合的融资租赁情况下，要有效降低投资风险，必须首先降低融资各阶段的信息不对称度，力争各阶段收益均衡且接近预期目标。
第二，对于多种投资组合的融资租赁：用αi表示i投资的风险收益，用?茁i表示i投资占总投资的比例，用rij表示任意两种投资组合收益的相关系数，则融资收益风险的总方差可表述为：?滓2=■■αi?茁iαj?茁jrij。
rij在（-1，1）之间的区间波动：当rij接近1时，投资组合对风险的控制作用越来越小；当rij等于0时，投资组合互相独立，基本不影响投资收益波动；当rij接近-1时，投资组合的方差小于单个收益的方差之和，即投资组合的整体风险可有效降低。可见，只要有效搭配融资租赁投资组合，便可在不影响整体收益的前提下有效规避投资风险。
二、融资租赁应用实证分析
融资租赁应用实证分析，具体如下：
（一）成本优势分析 A公司需要购入一台价值100万的设备，该设备折旧年限为8年，残值预计为5万，企业所得税税率为25%。该公司可选择两种方式购置设备：
一是一次性支付全部货款100万元；
二是通过融资租赁方式，首付30万元，租期为3年，按等额年金法每月付租22161元，租金利率为8.694%，手续费为1.5%。
两种操作方式的具体情况见表1。
在这个案例中，一次性付款购置设备的总成本为1000000元，综合考虑税收节约及资金时间价值，净成本现值为849397元。融资租赁购置设备的总成本为1112796元，净成本现值为796294元，与前者相比，可实际节约资金53103元。
另外，按照一次性付款方式购置的设备须按规定年限折旧，3年累计折旧仅为356250元。而按照融资租赁方式购置的设备可在政策许可范围内加速折旧，3年累计折旧可达950000元。与前者相比，折旧额增加了593750元，按照25%的企业所得税税率计算，意味着承租企业可减少所得税支出148437.5元。
显然，与一次性付款（或从金融机构贷款）购买设备相比，融资租赁不仅可以降低实际成本，而且可以让企业通过税前还贷、加速折旧、延迟纳税等方式获得额外的资金流，优势十分明显。
（二）风险控制分析 B公司为一家提供融资租赁服务的企业，其下属公司有一家为机械设备供应商，为帮助某中小企业从下属公司购买一台价值为485万的生产设备，扩大中小企业的生产能力，同时促进设备销售，特制定了表2所示的融资租赁方案：
在这个案例中，融资租赁公司根据承租中小企业的固定资产、资金能力、信用状况、盈利能力、抵押资产等具体状况，将首付比例确定为29.45%，以贷款全额为标准确定分期等额偿还贷款的利息率为12.65%（按照等额本息还贷利率公式计算），采用基于每期复利计息的年金法计算得出每期应偿还租金11.92万元（按照等额年金法后付租金公式计算），并要求承租企业在首付时预付3个月租金，从而即可将整个偿债周期的实际利率降低1.4个百分点，又可有效规避承租企业延期支付租金的风险。通过上述分析结果可以发现，通过对操作流程的风险控制，融资租赁完全可以达到“共赢”的效果。
综上分析可以看出，融资租赁无疑是一种适合于我国中小企业的理想融资方式。我国政府应尽快研究出台合理政策，加快发展融资租赁行业，大幅改善中小企业融资环境，帮助企业做大做强，为促进国民经济又好又快发展打好基础。
参考文献：
［1］吕小青：《融资租赁――中小企业融资的有效渠道》，《浙江经济》2003年第21期。
［2］钱洁、陈建明：《中小企业融资租赁探讨》，《财会通讯》2009年第1期。
［3］沙泉：《深入探索租赁业的变化与发展》，《金融时报》2000年9月9日。
［4］王海之：《我国中小企业直接融资问题研究》，《上海经济研究》2001年第9期。
［5］韩茂淑：《中小企业融资租赁方式的比较和选择》，《市场周刊》2004年第11期。
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