小产权(精选5篇)
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小产权范文第1篇
分布广 数量大
在北京市昌平区沙河镇，沿着定泗公路两旁密密麻麻分布着许多小产权房小区，因价格低廉环境优美而“闻名”京城。都知道小产权房违规没保障，但还是有不少人“涉险”购买。“北漂”多年的朱飞2010年买了小产权房，他说，像他这一群体买小产权房的人多了，他附近几个小区都住满了，“政府不可能都拆吧”。
与朱飞的期待不同，更多的小产权房业主充满担心。在单位附近购买一套小产权房自住的武汉市民郝先生说，随着不动产统一登记制度的推行，具有完整产权证件的房屋将被登记颁证，但小产权房无法登记。“将来会不会被，或者要求补交土地出让金差价？”
据记者调查，从北上广等一线城市到二三线城市，再到县市乡镇，几乎都存在着集中成片的小产权房，主要分布在城乡接合部或者城中村改造区域，还有在城市周边镇区。北京市2013年就清理认定83个在建在售的小产权房项目，总建筑面积约381万平方米，涉及昌平、房山、怀柔、通州等8个区县。
中国指数研究院华中市场总监李国政说，购买小产权房的大部分人是买不起商品房的经济实力相对较弱的群体，但也不乏有关系有资金的政府官员、商人等，这些人主要是用来出租或转卖。据市场机构统计，仅北京地区小产权房就涉及近30万户家庭。全国工商联房地产商会的数据显示，1995年- 2010年全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
新条例不涉及小产权房
多位法律人士表示，根据我国现有法律，小产权房其实是没有产权的房屋，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。湖北金卫律师事务所执行主任宫步坦说，不动产包括商品房、城改房等城市国有用地，以及农村集体用地等，这些不同产权的用地将纳入统一登记，但小产权房不属于这一范围。
中央农村工作领导小组副组长陈锡文也认为，小产权房违反了土地的用途管制。因为小产权房的本质是违章建筑，不合法。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华则明确表示，小产权房不登记也不发证。因为要登记必须是合法的，小产权房不合法。
宫步坦说，由于历史遗留和政策监管等原因，小产权房问题的确是不动产管理的灰色地带。按照我国当前法律，小产权房并不具有合法性，倘若在《条例》中规定小产权房登记，则就承认了小产权房的合法性。因此，此次《条例》并未对小产权房的相关问题进行明确。
也有业界人士提出，小产权房理论上还是属于需要登记的“房屋等建筑物、构筑物所有权”，应将小产权房进行不动产登记。天则经济研究所研究员程雪阳认为，即使当前不动产登记回避有“争议”的小产权房部分，但有望在登记完“合法”不动产，相关法律法规完善后再予以登记。
可见，此次“不动产统一登记制度”并没有给小产权房留下空间。
小产权房需分类治理
不可否认，小产权房是不动产登记制度的一个绕不过去的问题。专家分析认为，不动产统一登记制度的实施，以及农房宅基地的统一登记都将对小产权房问题形成倒逼作用，其解决方案也将随之列入议事日程。
专家认为，小产权房作为没有明确产权的土地附着物，已经形成了一个非常庞大的市场，不能一拆了之。
“不动产登记制度就是要对全国的不动产进行统一摸底、管理。小产权房也是客观存在的不动产，制度无法绕开，登不登记必须明确。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，《条例》的实施使得这一问题更加迫切，应尽快出台相关实施细则予以解决。
小产权范文第2篇
什么是小产权，对小产权的解释归纳起来主要有以下3种解释：
1、针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。即普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
3、、按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律
（来源：文章屋网 ）
小产权范文第3篇
天水饭庄的张老板这两天把铺盖搬出了自己的饭馆，在临近的住宅小区买了一套住房，把甘肃老家的老婆孩子都接了过来，过起了和美的小日子。除了日常的经营，他的大部分时间都在自己的新居中陶醉。
与他同住一个小区的街坊邻居们是他小馆的主要顾客群，而这些邻居们白天大都在北京市区上班，只有晚上下班后才会乘坐轻轨到达最后一站，然后再辗转乘车回到这个位于通州区张家湾镇的小区。这样，张老板才会迎来他的第一批客人。
然而，从今年的6月底开始，张老板和他的邻居们都开始感觉到有些不对了，特别是他们购买的住宅有了一个铺满报纸杂志的新名字：“小产权房”。报纸上说，这种房子没有国家发的房产证，因为是在农民的地上盖的，甚至还有被拆掉的危险。这到底是怎么回事？张老板慌神了，当初买房的时候，一手交钱一手领房，也没听说会有什么问题啊？
张老板没有意识到，一场针对他和邻居们“小窝”的清理整顿风暴已经来临，而他们所购买的张家湾镇“太玉园”小区，作为北京规模最大的“小产权”小区，正处在了风暴的中心。
高房价催生“小产权房”
“从CBD坐地铁向东，坐到嘈杂喧闹的四惠站，再转城铁八通线。上车就可以倒头睡觉，因为反正是坐到终点站土城。从城铁站出来，随便坐938哪条支线，或者你愿意的话也可以坐‘摩的’一路尘土飞扬就到了。等在临街小馆吃完饭回到家，天也已经黑了，一天马上就快结束了，剩下的时间就是看电视然后睡觉。”这就是家住太玉园的安静（化名）对自己每天下班后生活的描述。当你问她为何要选择这样忙碌的生活，买这么远的房子时，她会非常干脆地回答你两个字：“省钱”。不错，这就是一切的原因。
安静虽然是土生土长的“原住民”，但尽管如此，房子的事情依然是她最发愁的。从小在胡同里长大的她，深受住房狭窄的困扰，在上大学之前家里睡的还是上下铺。大学毕业后，和来自四川的男友也发展到了谈婚论嫁的程度。于是，“安家”便被提上了议事日程。单身时还可以和妹妹同住一屋，结婚后小两口回娘家就没有房间可住。从此，逼不得已的安静也就一头扎进了成堆的房产广告之中。从她在CBD的公司到她先生工作的中关村，两地之间的楼盘都是她日夜研究的对象。但对于他们这一对刚刚工作的小白领来说，这些房价高得令人发晕。
一个偶然的机会，安静在网上看到了通州太玉园小区的情况。“比经济适用房更经济”的广告语和真正“平易近人”的房价令她砰然心动。“我当时就琢磨，还能有这么便宜的房子？都说便宜没好货，我就想肯定哪里有问题。后来和他们联系，人家说的也很明白，就是没有国家的产权，不能在银行贷款买，要一次付清。”但当时的安静也已经没有其他的选择：“连郊区县的楼价都涨到五六千了，即使现在咬牙买也得到河北了，想想真的可怕。可能我们真的是只能顾眼前了，两个人跑到通州去看了看，竟然出奇得满意。房价当然是最重要的，只是市区的三分之一，尽管和农舍比邻而居，但交通也可以令人接受。”于是，安静真的一咬牙，和老公下了乡，在太玉园搭起了自己的窝。
像安静夫妇这样最终选择了“小产权房”搭建“小窝”的例子并不少见。事实上，从上世纪90年代末开始，在北京周边的房山、顺义、密云、通州等郊区县，就已经出现了名人买别墅的现象，但那时的消费群体还主要属于经济条件较好的阶层，买房子是为了度假或者消遣，“小产权”的问题他们并不在乎。而几乎是在“小产权房”出现的那一天起，大部分都卖得十分火爆。背后的原因也很简单，无论是名人大款还是像安静这样想找个窝的人，“便宜”都是个令人无法拒绝的理由。
然而，紧盯“小产权房”的不仅有“久旱逢甘雨”的购房者，同时也有包括开发商、乡政府以及市级政府在内的各方利益主体。“如果说城里的那些楼盘的价格飞涨，后面有政府支持的话，那也是利益平衡的结果。那么我们买的‘小产权’的各方利益是不是已经平衡了呢？不会再来个大洗牌吧？如果是这样的话，最倒霉的就是我们这些住户了。”安静在向记者分析“小产权房”现状的同时，也表现出了内心的忧虑。而她的这些忧虑，也许并不是杞人忧天。
“小产权房”缘何遭整顿？
2007年6月18，建设部新闻发言人《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”，即“小产权房”，因为合法权益难以得到保护。6月25日，北京市国土资源局局长安家盛表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“小产权”等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。消息一经传出，顿时激起反响一片，小区业主普遍显现出了担忧和观望，有些人还算平静，有些人却已经开始琢磨卖房。
业主谢佳来到太玉园小区的物业办公室门前，徘徊了一阵之后，终于还是没有进去。“我其实是想来看看有什么变化，因为前两天网上都说政府叫停了小产权，说北京已经开始调查‘小产权’了，而且这两天感觉小区里也的确人越来越少。青龙头村拆了85个别墅的事情我也知道，现在就是听天由命了，但有时还是忍不住跑来看看。”
和谢佳怀着相同担忧的小区居民并不在少数，郑老师傅的孩子为他和老伴在太玉园买了一套八十多平米的房子给他们养老。而七十多岁的郑老师傅竟然对“小产权房”的事情也有所了解，但除了和谢佳抱有同样的担忧之外，他对目前的清理整顿也很气愤：“政府要真有一天要拆房子，要轰我们走，那我就不走，这就伤了人的心了。我这么大岁数了，我儿子花钱买的房子给我养老，难道要我睡大街上去？”
对于政府处理“小产权房”的行为，一些参与报导的媒体也表示了不同意见。《东方今报》资深记者盛大林指出，北京市政府急于“掐死”小产权房的原因是显而易见的，那就是“小产权房”直接损害了地方政府的利益。他指出，以很低的价格将城郊的农村土地收回国有，然后高价卖给开发商，已经成为地方政府的主要收入来源。很多城市的政府，土地出让金已经占到财政收入的一半以上。而开发商与村集体的直接合作或者村集体的自行开发，则迈过了地方政府这个“中间商”，这无异于断了地方政府的“财路”。
小产权范文第4篇
1、第一，大产权有五证，受法律保护，有完整产权。小产权，没有五证，不受法律保护，只有部分产权。通俗了说，就是大产权有不动产权证，小产权没有产权证。
2、第二，大产权拆迁有补偿，小产权则不一定有，也就是说，如果政府要拆迁房子，小产权业主有可能得不到得到相应拆迁安置补偿。
3、第三，小产权屋质量没有保障，可能存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
4、第四，小产权由于没有正规的产权证，不能在房地产管理部门登记备案，不可以办理抵押等他项权利，即不能设定抵押或上市交易，也就是说，买小产权不能办理贷款，只能一次性付全款。
（来源：文章屋网 ）
小产权范文第5篇
关键词：小产权房 城乡土地二元制
一、小产权房的概述
（一）小产权房的概念
“小产权房”并不存在法律框架之内所保护的概念，在建设流程、权属证书、交易限制、法律规定等方面都与商品房有着明显的区别。在集体土地上建造房屋并出售给集体组织以外的人员，且不经国家部门的管理或批准并未取得国家的产权证书，这一类的房屋就统称为“小产权房”。我国的法律并没有对小产权房的概念做出一个完整的界定。随着城市的快速发展，经济、医疗、教育等水平普遍高于农村的设施建设，以及农村居民城镇化的迁居等因素造成城市人口的暴增，随之带来城市的房地产价格一直飙升，对于中产阶级之下的人士而言，家庭的经济状况不能承受房产价格，一些所谓的房产商为了赚取房地产的暴利行业，开发商就运用农村的集体土地进行房地产建设一直到房地产的销售，都没有国家相关管理部门的批准，这些小产权房的价格就相对低廉，导致市场上的小产权房一直占有一席之地。
（二）小产权房的性质
小产权房的土地属于农村集体土地，根据我国《土地管理法》的规定，为了保障一定的耕地面积，农村集体土地除非了国家为了公共目的、社会利益等可以征收以外，不允许转让所有权的。房屋在建筑的时候为合法取得土地所有权，只是经过村委会开具的土地使用证明变建造房屋，未合法全的土地所有权，中间省去层层的环节，再加上使用土地也为缴纳税。小产权房在建筑时，缺乏政府部门的监管等原因造成了小产权房价低廉。由于农民法律意识浅薄，在农村的熟人社会，自认为只要是我支付钱款，别人将房屋“出售”于我，应当享有对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。小产权房没有“五证”，即国有土地使用证、规划工程许可证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，合法的商品房必须具备上述五个证件才可以自由交易。由于小产权房本身就是非法律行为，故小产权房住户不能办理房屋登记，领取房屋所有权证书。小产权房的所有者一般是由农村集体经济组织的成员自发建造的住房或者用房，在建造后并不能够进行出售交易。所以，小产权房一般是在熟人社会中进行销售。
小产权房价格低廉，很多城镇居民或者农村居民由于经济方面的原因而选择小产权房，从而对商品房也产生了一定的挤压并快速占领市场的冲击，对商品房的预售也产生了一定的影响。小产权房可以在短期内拉动相关产业的发展，立足于长远来看，房地a不是创新行业，无法成为提高国家竞争力的主要原因在于房价太高，一般家庭的经济状况不能负担；因为高房价已经影响到百姓的生活质量，大多数的家庭都要因为经济原因而作为“房奴”。
二、小产权房出现的原因
（一）社会原因
20世纪90年代，随着经济的快速发展伴随着城市化的发展。相对于农村城镇的医疗、教育、卫生、保险、就业等相关制度比较健全，一大波的人口逐渐流入到城市。必然带来城市的拥挤，由于城市土地有限，房屋供不应求，导致城市的商品房价格一路飙升。我国作为世界第一大人口的国家，房产的需求量大，加之国家的城镇化建设以及发达城市的人口较为集中，促使城镇房价不断攀高，国家虽然出台“限购令”、“限价令”等政策进行调控，但效果不是很明显。为了解决住房难的问题，小产权房就登上历史的舞台。小产权房虽然在一定程度上缓解了中低层收入人群的住房难问题，但破坏了房地产市场的正常交易。
中国房地产事业的不断发展造成商品房价格的不断上升过高的房价使得公民的居住权无法的到保障，给中低层收入群体带来了购房难的问题。虽然购买小产权房存在很大的风险，但是现在仍然越来越多的人开始讲目光投向价格相对便宜的小产权房。例如：中低层收入群体为了给孩子创造良好的教育，只能选择在城市与农村的交界处购买小产权房屋以此来减少经济负担。
（二）制度原因
我国城乡实行二元土地制度及二元户籍制度。特别是二元户籍制度对于农村居民开始向城市进军的其重要原因，由于经济快速发展，在一定程度上造成了农村与城市的贫富差距。当然包括各种公共设施、孩子的教育问题、就业问题等一些差距。现在国家开始实施城镇一体化建设，如果二元化的户籍制度不取消，那么上述例子等一些问题依然存在。因为农村的经济相对城市来讲比较落后，公共设施、教育、医疗保障等制度不是特别的完善。所以，带动农村经济发展也是很重要的一个方面。
根据我国《宪法》第10条的规定，国家所有和集体所有的土地，集体经济组织和国家均有处分权。依据我国《土地管理法》第63条对城市土地和农村土地使用作出了区分。笔者认为，对于农村集体土地的使用权的法律规定可以作出适当的修改或者调整。我国的住房保障制度不是特别的完善，造成一部分人因为各种原因而无法购买经济房。对于中低层收入的人群住房保障制度的缺失，有些即时符合购买经济适用房或者限价房的条件，在购买时的各个环节时，难免被“有特殊关系”的人抢占先机或者家庭经济条件等问题，故而选择小产权房，所以这一类群体在无形之中也推动了小产权房的发展。
三、解决小产权房问题的路径
（一）确定小产权房的商品属性
小产权房目前在我们国家还未得到合法性的一个认可，由于小产权房问题涉及到国民经济、法律层面，涉及到政府、购房者、农村集体和开发商等多个利益主体。小产权房产生的法律纠纷、社会矛盾都没有根本的解决之道。首先需要解决的就是小产权房的商品属性。目前，我国大多数学者均倾向于使小产权房合法化。其主要原因在于小产权房在我国已经普遍存在，如果现在直接否定小产权房属于违法，必须。这样必然会导致一定的群众不满，产生一些纠纷，也可能存在危害社会的心理。而且即使小产权房拆除，其占用的耕地也无法恢复到原来种植农作物的土地标准。政府依照法律法规的规定，将由质量保证、合法建造的小产权房屋转换为城镇保障性居民住房，有利于一定程度解决城市住房保障问题。虽然不能完全遏制房价的增长，但是在一定程度上对于中低收入者来讲，可以享受经济优惠房价，适当的减轻家庭的负担，这可谓一举两得的事情。
小产权房的购买者即时入住房屋后，不能根据法律的规定享有房屋的所有权，房屋涉及到拆迁，租赁，转让等行为的时候。这对房屋的购买者来说，没有法律的保障则是最大的隐患。小产权房的开发商在建筑房屋的时候，一般情况下存在缺乏政府等相关部门的监督力度不够，建筑房屋的质量甚至是安全隐患存在较大的问}。综上所述，将小产权房合法化是解决小产权房的比较好的路径，任何制度或事物的存在都具有两面性，目前，我国大多数学者认为小产权房在一定程度上应当使其合法化。
（二）解决城乡土地二元制
现行的土地管理制度，与城市土地的使用权相比，农村的集体土地使用权做出了严格的限制，这也是现行城乡土地二元制的弊端所在，也是造成小产权房不合法的根本原因。小产权房之所以确定为不合法建筑是因为其所依附的土地并非是合法取得的。但是，如果法律直接规定农村集体土地与国家土地一样可以在市场上进行流转使用，农民并享有其收益或者处分的权利。这样会给我们国家的农作物生产带来恶劣的影响。我们国家必须要保证一定的额农作物土地。如果国家法律这样放开农村集体土地使用权，那必定会导致市场混乱。笔者认为，不能彻底将城乡土地二元化制度瓦解。只能相对于小产权房已经占用的农村集体土地给予适当的放宽。
法律法规仅限于国家对土地使用权进行转让，造成对土地一级市场的垄断，国家仍然应当对于小产权房的发展可以适当的仰制，给予农民经济补偿。政府没有完善的住房保障体系确保中产阶级以下的消费者能享受到住房保障体系，要达到完全遏制小产权房的发展尚有一段较远的距离。目前，国家出台了一些政策仰制小产权房的发展。比如说《十三五规划建议》也提出：推进以人为核心的新型城镇化。深化户籍制度改革，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口居家进城落户，并与城镇居民有同等的权利和义务就要指日可待。
（三）完善小产权房立法
国务院早在2004年《国务院关于深化改革土地管理的决定》，2013年出台的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中，“明确表示将力争明年年底前基本完成对全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确制定出针对小产权房的最新政策，并且再次重申不得对小产权房登记发证”；2014年，五部委联合下发了《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作的通知》，“要求对农村的违法宅基地和集体建设用地必须依法补办用地批准手续后，才能登记发证。”由于立法比较薄弱，仍然没有达到仰制小产权房的发展，保障开发商、购房者、集体土地等相关主体的权益。
国家的征地程序作出严格的限制，《宪法》、《物权法》都赋予了国家在为了公共利益的前提之下，可以征收集体用地，将集体用地转化为国有用地。对于农村集体土地合法转让除了国家因为公共利益而征用的土地之外，其他人在一定条件下也可以依法取得集体土地的使用权。依据我国《土地管理法》第63条的规定的特殊情形为，“因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”而取得的土地使用权而建造的房屋是否就如同城市土地合法建造的房屋一样受到法律的保护，如果得到法律的保护，那么会存在一些开发商与破产企业私下合作，也同样会造成农村集体土地的流失，给国家、人民、集体造成利益损失。这应该也是我们值得商榷的问题。
四、结语
农民对于小产权房的法律归属问题的认识比较浅薄，不仅要对小产权房的法律制度进一步完善，更要加强对民众法律知识的宣传和普及，使得民众真正认识到小产权房所存在的问题。笔者认为，小产权房要有法律、规章制度的规定使其合法化，主要关键在于农村土地和城市土地使用的区别，由于宪法规定农村的土地属于集体土地，不可以为了私人利益而私自转让使用权。怎么样合法的有效规制小产权房所产生的问题，不断完善我国的社会保障制度，促使房地产得到稳定的发展，是一个值得探究的问题。通过法律制度的完善使得小产权房合法化，期待未来具有更多法律制度及实践的论证相结合才能找到更完善的解决方案。
参考文献：
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